Недостатки в квартире: за что могут обвинить дольщика и как доказать свою правоту

Многие покупатели новостроек уже после заселения сталкиваются с неприятными «сюрпризами»: трескаются стены, отваливается плитка, плохо закрываются окна и двери. Возникает главный вопрос — кто виноват и кто будет за это платить: застройщик или собственник? В этой статье юристы разбирают, какие дефекты по закону относятся к недостаткам отделки, как работает гарантия застройщика и что делать, если вину пытаются переложить на дольщика.

Качественный ремонт — это выполнение всего перечня работ на основании точных величин, замеров, технологий и правил. Вся эта информация собрана в специальные документы — своды правил по строительству (СП). Согласно статье 7 Федерального закона «О долевом строительстве» № 214-ФЗ, застройщик обязан передать вам квартиру, качество которой соответствует:

Недостатком считается любое отклонение от действующих ГОСТ и СП при проведении отделочных и монтажных работ. Результатами таких отклонений становятся:

Если бы застройщики строго соблюдали требования к безопасности и долговечности, многих недостатков в отделке можно было бы избежать.

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику не только право на качественное жилье, но и на его гарантийное обслуживание (п. 5 ст. 7 № 214-ФЗ). Гарантийный срок на квартиру начинается с даты подписания передаточного акта.

Гарантия застройщика действует:

Вместе с квартирой застройщик передает собственнику Инструкцию по эксплуатации жилья. Это рекомендации по эффективному и безопасному использованию всего, что есть в квартире. Они позволяют делать ремонт и устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба собственному и соседскому жилью.

Каждое помещение в составе многоквартирного дома имеет индивидуальные особенности, и инструкция по эксплуатации должна их учитывать. Правила «под копирку» не помогают ни в эксплуатации, ни в разрешении спора с застройщиком.

Вот некоторые примеры рекомендаций для собственника:

Важно: никакая инструкция не снимает с застройщика ответственности за нарушения, допущенные им в процессе выполнения отделочных работ. Включая те, что не были выявлены дольщиком во время приемки, а проявились только в процессе проживания в квартире.

Собственник вправе предъявить такие дефекты застройщику по гарантии. Застройщик за свой счет обязан либо устранить их самостоятельно, либо компенсировать собственнику расходы на устранение.

На практике все выглядит несколько иначе. Вы обращаетесь за помощью в гарантийный отдел застройщика, а тот пытается «повесить» проблему на вас, ссылаясь на нарушение инструкции по эксплуатации.

Появились трещины на стенах? Значит, вы повесили стеллаж и увеличили нагрузку на стену. Обнаружили плесень под обоями? Не сушите белье в комнате и проветривайте чаще. Плохо закрываются двери? А зачем дети катаются на них, как на качелях? И так со всеми недостатками.

В 99% случаев причины появления дефектов связаны с нарушением строителями технологий и регламентов. А гарантийный отдел не хочет решать проблемы. Поэтому для установления виновного лица проводится независимая строительно-техническая экспертиза. Именно заключение эксперта подтверждает, что недостатки возникли по вине застройщика, а не в результате неправильной эксплуатации квартиры.

По завершении осмотра квартиры приемщик предоставляет только список нарушений строительных норм, отраженный в дефектной ведомости. Однако этот документ не имеет для застройщика юридической силы.

Эксперт же использует профессиональное оборудование: лазерный нивелир, тестер напряжения и другие приборы. На все из них должны быть действующие поверки и калибровки, иначе застройщик не примет результаты измерений. Для выявления строительных дефектов важно проверить работу электрики, счетчиков, водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции, а также качество оконных блоков, входной и межкомнатных дверей, стен, пола, потолка и отделки. Часть этих конструкций находится в скрытых, труднодоступных коробах, осмотреть которые без помощи профессионала практически невозможно.

Чтобы избежать ситуации «вы сами все испортили», следуйте простым рекомендациям.

Проводите приемку квартиры вместе с экспертом, чтобы сразу выявить скрытые нарушения. У вас на руках будет грамотный акт с фотофиксацией дефектов и ссылками на ГОСТ и СП. Такой документ становится основанием требовать устранения замечаний от застройщика и доказательством наличия скрытых проблем в момент передачи квартиры.

Не вносите изменений в ремонт в первый год проживания без необходимости. Даже установка кондиционера может стать поводом снять с застройщика ответственность.

При обнаружении дефектов предъявляйте требование только в письменном виде. Отправьте застройщику письмо с описанием недостатков, фотографиями и требованием их устранить. Лучше сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении или через личный кабинет на сайте застройщика.

Если застройщик отказывается исполнять обязательства — заказывайте независимую экспертизу и направляйте претензию. В заключении эксперты указывают не только причины возникновения недостатков, но и стоимость их устранения.

Многолетняя практика показывает, что обращения в гарантийный отдел чаще всего не приносят результата. В редких случаях застройщики исправляют мелкие недочеты, но серьезные дефекты, как правило, «сваливают» на жильцов. Поэтому, если вы обнаружили дефекты после заселения, не ждите добровольного устранения — иначе рискуете пропустить гарантийный срок на обращение в суд.

Чтобы не исправлять чужие ошибки за свои деньги, лучше действовать правильно с самого начала: выявить и зафиксировать дефекты на приемке квартиры и проконсультироваться с юристами о целесообразности судебного взыскания.

Если вы столкнулись с недостатками в новостройке и застройщик отказывается их устранять, мы поможем зафиксировать дефекты, провести независимую экспертизу и взыскать компенсацию через суд. Запишитесь на консультацию на сайте mareevpartners.ru.