Существенные и несущественные недостатки - в чем разница и как действовать в случае их обнаружения?

Какие из дефектов считаются существенными, а какие нет, и как правильно действовать дольщику при обнаружении строительных недостатков? Разбираемся подробно вместе с юристами компании «Мареев и Партнёры».

Существенные недостатки делают проживание в квартире невозможным либо требуют значительных затрат на устранение. К ним относятся дефекты, которые напрямую угрожают безопасности, здоровью жильцов или нарушают базовые санитарные и строительные нормы.

Вот перечень основных существенных недостатков:

• повреждённая электропроводка, неисправные счётчики, отсутствие напряжения в сети;
• отсутствие тяги в вентиляции, неработающая вытяжка, иные проблемы с вентиляционной системой;
• трещины в бетонных конструкциях — несущих стенах, перекрытиях, фундаменте;
• отсутствие водоснабжения, неработающая канализация, протечки стояков;
• сырые стены и, как следствие, образование плесени и грибка;
• отсутствие гидроизоляции в мокрых зонах — ванной комнате и санузле;
• промерзание стен, некачественные оконные блоки и входная дверь, пропускающие холод и влагу.

При обнаружении любого из перечисленных дефектов подписывать акт приёма-передачи квартиры нельзя до полного устранения недостатков застройщиком.

Несущественные недостатки не препятствуют проживанию в квартире, однако снижают её потребительские качества и эстетику. Чаще всего это мелкие механические и косметические дефекты, которые устраняются без серьёзных затрат.

Примеры несущественных недостатков:

• небольшие неровности пола и стен, не превышающие допустимых СНиПами отклонений;
• царапины на дверях, стеклопакетах и подоконниках;
• локальные потёртости и сколы отделочного покрытия;
• незначительные зазоры и щели, не влияющие на тепло- и звукоизоляцию.

Несмотря на кажущуюся безобидность, любые недостатки должны быть зафиксированы в смотровом листе. Это позволит дольщику предъявить застройщику обоснованную претензию и потребовать либо безвозмездного устранения дефектов, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо компенсации расходов на самостоятельное устранение.

Если вы или приглашённый вами эксперт-оценщик обнаружили строительные дефекты, действуйте по следующему алгоритму.

Шаг 1. Не подписывайте акт приёма-передачи
До устранения всех замечаний акт приёма-передачи квартиры не подписывается. Ваша подпись означает согласие с качеством передаваемого объекта, и оспорить недостатки впоследствии будет значительно сложнее.

Шаг 2. Занесите все недостатки в смотровой лист
Смотровой лист (также именуемый смотровой справкой, дефектной ведомостью или актом осмотра) выдаёт представитель застройщика непосредственно на объекте. Именно этот документ и будет вашей официальной претензией. Впишите в него максимально подробно каждый выявленный дефект, приложите фотографии и укажите, какие именно строительные нормы нарушены.

Шаг 3. Проверьте реквизиты представителя застройщика
Обратите пристальное внимание на идентификационные данные представителя застройщика. Они должны содержать:

• полные фамилию, имя и отчество;
• личную подпись;
• указание должности и основания полномочий (например, «действующий по доверенности: номер, дата, кем выдана»).

Обязательно ознакомьтесь с доверенностью, сверьте паспортные данные доверителя и доверенного лица. Если вы обнаружили в доверенности «недостатки» — неполные реквизиты, истёкший срок, отсутствие подписи руководителя, — направляйте заполненный смотровой лист на юридический адрес застройщика заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Только так вы сможете доказать факт направления претензии и получения её застройщиком.

Согласно закону о защите прав потребителей и гражданского законодательства РФ, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы, если недостатки товара являются неустранимыми либо выявляются неоднократно вновь после ремонта, причём оценка качества товара и экспертиза товара проводятся за счёт продавца в течение десяти дней с момента обращения потребителей. По общему правилу, закреплённому пунктом федерального постановления, существенным признаётся такой характер дефекта товара, который проявляется в невозможности использования товара по назначению без несоразмерных затрат времени и средств на исправление, а восстановление свойств товара не должно превышать разумного срока, исчисляемого в календарных днях. В течение гарантийного срока, установленного условиями договора, потребитель имеет право по своему выбору требовать бесплатного устранения нарушений, замены товара или возмещения расходов на ремонт товара, а при отказе продавца удовлетворить требования потребителей — обратиться в суд либо в государственные органы по защите прав потребителей в порядке, предусмотренном ГК, причём такое право сохраняется за гражданами в течение ста восьмидесяти дней с момента покупки. С учётом выше изложенных критериев оценки важно определить, является ли недостаток товара существенным, — от этого решения зависят правовые возможности стороны, включая возврат товара, замену товара, компенсацию и иные меры по защите интересов потребителей. Комментарий уполномоченных государственных органов и материалы судебной практики по подобным вопросам спора помогают покупателю реализовать своё право на защиту от некачественного товара, свести риски к минимуму и открыть сервисы досудебного урегулирования в связи с возникшими нарушениями.

Самостоятельный осмотр квартиры редко позволяет выявить скрытые строительные недостатки. Профессиональный эксперт использует лазерный нивелир, тестер напряжения, тепловизор и другие поверенные приборы, результаты измерений которых застройщик обязан принять. Эксперт проверяет работу электрики, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, качество оконных и дверных блоков, стен, пола, потолка и отделки — включая скрытые в коробах конструкции.

В отличие от обычного приёмщика, который составляет лишь дефектную ведомость без юридической силы, эксперт готовит полноценное заключение с фотографиями всех недочётов и сметным расчётом стоимости устранения недостатков. Это заключение становится основанием для судебного взыскания компенсации со строительной компании.

Юристы компании «Мареев и Партнёры» работают с дольщиками полностью «под ключ» — от подготовки претензии до получения денежных средств на банковский счёт клиента. Мы финансируем все расходы по делу, включая стоимость строительно-технической экспертизы, и не берём предоплату.

За семь лет практики мы помогли нескольким тысячам дольщиков получить компенсацию за строительные недостатки и добиться передачи квартир надлежащего качества. Выигрываем девяносто восемь процентов дел и сопровождаем клиентов вплоть до Верховного Суда Российской Федерации.

Запишитесь на профессиональную приёмку квартиры со строительным экспертом и защитите свои права дольщика уже сегодня.