Как проверить застройщика

Покупка квартиры в новостройке — это не только самая крупная сделка в жизни большинства людей, но и зона повышенных рисков. За привлекательным фасадом рекламных обещаний могут скрываться задержки строительства, финансовые проблемы и даже откровенное мошенничество. Юридическая практика компании «Мареев и партнёры» подтверждает: дольщики нередко теряют деньги, доверившись исключительно красивым презентациям и формальной записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Чтобы не пополнить их число, необходимо провести всестороннюю проверку застройщика ещё до заключения договора. Данная пошаговая инструкция поможет своевременно заметить тревожные сигналы и сделать осознанный выбор в пользу надёжного застройщика.

Внешне большинство застройщиков выглядят безупречно: современный сайт, продуманные презентации, офис продаж с образцами отделки и десятки привлекательных объектов. Однако за этим фасадом могут скрываться серьёзные проблемы:

• запущенная процедура банкротства и попытки повторной продажи объекта;
• трудности с подключением к инженерным коммуникациям (печально известный пример — жилой комплекс в Подольске);
• судебные споры вокруг земельного участка или объекта строительства;
• систематическое невыполнение обязательств перед дольщиками, в том числе задержка сроков сдачи более чем на три месяца.

Если проигнорировать перечисленные риски, можно потерять не только аванс или задаток, но и все вложенные средства, оказаться втянутым в длительные судебные разбирательства либо вовсе остаться без жилья.

Шаг первый. Анализ разрешительной документации

Проектная декларация — это основной документ, который в соответствии со статьёй 19 Федерального закона № 214-ФЗ каждый застройщик обязан опубликовать до начала продаж. Изучив её, дольщик может заранее оценить, стоит ли связываться с конкретным проектом. В декларации содержатся сведения о застройщике, его финансовом положении, сроках и этапах строительства. С 2017 года размещение проектной декларации обязательно на сайте Единой информационной системы жилищного строительства — наш.дом.рф.

На что обратить внимание при анализе проектной декларации:

• застройщик учреждён недавно и не имеет опыта завершённых проектов;
• уставный капитал ниже десяти миллионов рублей;
• земельный участок арендован на короткий срок или обременён правами третьих лиц;
• по другим объектам компании уже допущены просрочки.

Разрешение на строительство подтверждает, что у застройщика имеются законные основания для возведения дома. Проверка этого документа позволяет выявить риски остановки стройки или возникновения проблем с вводом объекта в эксплуатацию.

Признаки, которые должны насторожить дольщика:

• разрешение на строительство просрочено;
• в разрешении и договоре долевого участия фигурируют разные юридические лица;
• земля находится в краткосрочной аренде или выделена под иной вид разрешённого использования;
• объект обозначен как «апартаменты», а продаётся под видом «квартиры»;
• этажность или иные параметры объекта в разрешении отличаются от сведений, указанных в проектной декларации.

Право на земельный участок — это фундамент всего проекта. Если с землёй имеются проблемы, строительство может быть заморожено, а дом — не введён в эксплуатацию.

Последствия покупки квартиры у застройщика с проблемным земельным участком:

• дом не признают законным объектом и не введут в эксплуатацию;
• возникнут трудности с регистрацией права собственности в Росреестре;
• дольщика ожидают затяжные судебные процессы, дополнительные расходы и перспектива долгостроя;
• существует реальная угроза потери всех вложенных денежных средств.

Таким образом, комплексная проверка связки «земля — разрешение — декларация» позволяет понять, имеет ли застройщик законные основания строить дом, насколько он финансово устойчив и какие скрытые риски несёт проект. Грамотный дольщик всегда начинает именно с этого.

Шаг второй. Оценка финансового состояния и рейтинга застройщика

Даже при наличии полного пакета документов важно понять, способен ли застройщик довести проект до завершения.

Рекомендуемый порядок действий:

• Изучите бухгалтерскую отчётность компании на официальном сайте Федеральной налоговой службы Российской Федерации или в системе «СПАРК».
• Проверьте, не введены ли в отношении застройщика процедуры банкротства, воспользовавшись картотекой арбитражных дел.
• Оцените, сколько объектов компания уже построила и сдала в установленные сроки.

Полезным инструментом для сужения круга поиска и принятия взвешенного решения служат рейтинги застройщиков, которые публикуют кредитные, аналитические и риэлторские агентства. Такие рейтинги оценивают кредитоспособность, опыт, финансовые показатели и отсутствие судебных споров у строительных компаний.

Алгоритм использования рейтингов:

• Начните с портала наш.дом.рф и проверьте статус застройщика — «Надёжный» или «Обычный».
• Ознакомьтесь с кредитным рейтингом (при его наличии) на сайтах рейтинговых агентств «АКРА» и «Эксперт РА». Сам факт присвоения рейтинга уже является положительным сигналом.
• Изучите рейтинги и отзывы на площадках вроде «ЦИАН» и иных риэлторских ресурсов, чтобы понять позицию застройщика на рынке.

Вместе с тем рейтинг — это лишь вспомогательный инструмент. Его следует применять исключительно в сочетании с проверкой документов и обязательным личным визитом на строительную площадку.

Шаг третий. Изучение судебной истории

Судебные дела отражают реальное положение дел у застройщика. Если компания регулярно привлекается к ответственности за нарушения, возникает закономерный вопрос: не окажетесь ли вы среди тех, кому застройщик останется должен.

Ключевые категории судебных споров, заслуживающие пристального внимания:

• иски дольщиков о взыскании неустойки или расторжении договоров долевого участия;
• споры с подрядчиками (часто свидетельствуют о нехватке денежных средств);
• иски о признании права собственности или оспаривании совершённых сделок.

Шаг четвёртый. Репутация застройщика и отзывы дольщиков

Документы — это обязательная база, но не единственный критерий. Никто не расскажет о реальном положении дел лучше, чем дольщики, которые уже приобрели квартиры и заселились в жилые комплексы проверяемого застройщика.

Рекомендуем внимательно изучить:

• форумы и чаты дольщиков конкретного жилого комплекса;
• репутацию компании на специализированных сайтах;
• новости и публикации о застройщике в средствах массовой информации.

Если застройщик систематически задерживает сдачу объектов, имеет «висящие» недострои, а качество возводимого жилья оставляет желать лучшего, вероятность повторения негативного сценария крайне высока. Здесь не должно оставаться никаких иллюзий.

На что дополнительно обратить внимание:

• Реальный срок передачи квартир после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — сравните обещанные даты с фактическим прогрессом строительства.
• Страхование ответственности застройщика — закон обязывает компании обеспечивать исполнение своих обязательств, однако применяемая схема может носить формальный характер.
• Условия договора (в случае договора долевого участия) — особенно пункты, касающиеся сроков сдачи и качества отделки квартиры.

Никогда не ограничивайтесь только выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Проверяйте застройщика по нескольким независимым источникам: Федеральная налоговая служба, Единая информационная система жилищного строительства, картотека арбитражных дел. Изучайте рейтинги и отзывы реальных покупателей на различных площадках.

Не соглашайтесь на устные договорённости и так называемые «серые» схемы приобретения жилья. При возникновении малейших сомнений консультируйтесь с юристами. Стоимость грамотной правовой проверки застройщика несоизмерима с риском потерять миллионы рублей.

Проверка застройщика — это не дополнительная опция, а единственный способ защитить себя от финансовых потерь. Однако далеко не каждый дольщик обладает временем и профессиональными навыками для самостоятельного анализа всего массива информации.

Юридическая компания «Мареев и партнёры» более семи лет помогает дольщикам защищать свои права. Мы работаем без предоплаты и сопровождаем клиента полностью «под ключ» — от подготовки досудебной претензии до зачисления денежных средств на ваш банковский счёт. Среди наших услуг:

• профессиональная приёмка квартир с участием строительного эксперта;
• взыскание компенсации за строительные недостатки;
• взыскание неустойки за просрочку передачи объекта;
• признание права собственности на недвижимость в судебном порядке;
• урегулирование споров по заливам и иным повреждениям имущества.

Наш опыт подтверждён результатами: 98 процентов дел завершаются успехом, а клиенты возвращаются к нам повторно и рекомендуют наши услуги своим близким.