Как сдать квартиру в аренду

Новое жильё пользуется высоким спросом не только у тех, кто покупает квартиру для себя, но и на рынке аренды. Многие дольщики удачно используют сдачу жилья, чтобы снизить финансовую нагрузку и быстрее окупить вложения. С обывательской точки зрения понятия «договор аренды» и «договор найма» кажутся одинаковыми, однако закон их разграничивает. Договор аренды заключают, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, а договор найма подписывают между собой физические лица.

Сегодня разберём именно второй вариант — когда собственник планирует сдать квартиру в новостройке физическому лицу. Такие отношения регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации.

Юристы компании «Мареев и Партнёры» рекомендуют заранее продумать все организационные вопросы: это поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов, сберечь нервы и деньги.

Сдать квартиру как есть или сначала переделать ремонт от застройщика? Это главный вопрос, который волнует будущего арендодателя. Многие собственники специально покупают жильё с готовой отделкой, чтобы ускорить процесс сдачи. Но на практике нередко сталкиваются с низким качеством ремонта и вынуждены исправлять недочёты застройщика за свой счёт.

При этом рынок недвижимости диктует свои правила. Когда квартира выглядит привлекательно, её можно сдать дороже. И наоборот: если ремонт выполнен некачественно, поиск нанимателей затянется.

Поэтому первое, что нужно сделать, — оценить масштаб проблем. Проводите приёмку только с квалифицированным экспертом, который проверит квартиру по сотне с лишним пунктов. Так вы получите реальное представление о состоянии жилья и заранее узнаете о возможных последствиях — затоплении, засорах, отсутствии вентиляции, щелях в окнах, — а не от сбежавших жильцов.

Грамотный алгоритм проверки строится на строительных правилах, государственных стандартах и многолетнем опыте специалистов. На приёмке используют только специальное оборудование, зарегистрированное в Государственном реестре средств измерений.

Если после приёмки вы понимаете, что ремонт неизбежен, помните: за вами сохраняется право взыскать компенсацию с застройщика через суд за фактически понесённые расходы. Сдача квартиры в аренду судебному процессу никак не мешает.

Когда квартира расположена в многоэтажном доме, главная угроза для вашего кошелька — ответственность перед соседями. За материальный ущерб при потопе, пожаре и других происшествиях платит собственник. Поэтому страховать нужно не только саму недвижимость, но и гражданскую ответственность.

Страховая компания возместит ущерб полностью или частично, и вы выйдете из неприятной ситуации с минимальными потерями. В сумму страховки можно включить также мебель и бытовую технику.

Договор найма жилого помещения — это юридический документ, который подписывают владелец квартиры и наниматель. Заключать его нужно исключительно в письменной форме.

В договоре стороны подробно прописывают свои права и обязанности:

• срок проживания;
• порядок оплаты проживания и коммунальных платежей;
• правила пользования квартирой;
• обязанности по ремонту и обслуживанию жилья;
• запрет на посуточную пересдачу;
• гражданскую ответственность нанимателя;
• штрафы и пени за просрочку оплаты или за ущерб недвижимости.

Если между владельцем квартиры и нанимателем возникнет спор, письменный договор станет источником правил для урегулирования конфликта, в том числе через суд.

Это отличная страховка на случай конфликта. Ключ от одного замка вы отдаёте квартирантам, дубликат оставляете себе. Ключи от второго замка находятся только у вас. Тогда при смене жильцов не придётся менять личинку — достаточно будет ключей от второго замка.

Такой подход позволит закрыть квартиру от жильцов, если возникнет необходимость. Но помните: пока действует договор найма, ограничивать доступ нанимателей к их вещам нельзя.

Обязательно составляйте опись имущества, которое находится в квартире на момент сдачи. Бывали случаи, когда жильцы выезжали вместе со шкафами, техникой и даже картинами собственника.

Не стесняйтесь брать оплату вперёд и залоговый взнос. Это позволит компенсировать непредвиденные расходы, если они возникнут по вине нанимателя. Как правило, залог в таких случаях не возвращается.

Все граждане обязаны декларировать доходы и уплачивать с них налоги. У вас есть несколько вариантов легализации дохода от сдачи квартиры.

Первый — платить налог на доходы физических лиц как обычное физическое лицо. Доход от сдачи жилья будет суммироваться со всеми трудовыми доходами. По новым правилам налог на доходы физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале — от 13 до 22 процентов.

Второй — оформить статус индивидуального предпринимателя. С одной стороны, это выгоднее налога на доходы физических лиц: на упрощённой системе налогообложения ставка составляет 6 процентов. Но платить нужно каждый квартал, а не раз в год, к тому же придётся дополнительно вносить обязательные пенсионные и страховые взносы.

Третий — зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход отдельно от трудовых доходов через приложение «Мой налог».

Когда всё оформлено официально, вы не будете переживать, что к вам придут с проверкой по жалобе соседей.

Подлинность паспорта будущего жильца можно проверить на портале «Госуслуги»: в поисковой строке введите запрос «проверить подлинность паспорта», укажите серию и номер документа и следуйте подсказкам сайта.

Наличие задолженностей легко проверить по фамилии в базе Федеральной службы судебных приставов, а сведения о банкротах содержатся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Юристы также советуют обращать внимание на регистрацию нанимателя. Если он зарегистрирован в другом регионе, по закону собственник должен оформить ему временную регистрацию. Переживать здесь не о чем: право распоряжаться квартирой у нанимателя не появится, а прервать регистрацию владелец может в любой момент по своему желанию.

Решение сдавать квартиру — это способ превратить недвижимость в небольшой бизнес, который при правильной подготовке приносит стабильный доход. Прежде всего определите, какой формат вам подходит: долгосрочный найм или краткосрочные предложения, ведь от этого зависят цена, условия и количество времени, которое придется тратить на поиск арендаторов. Если вы хотите сдавать жилье на длительный срок, убедитесь, что квартира действительно подходит для нормальной жизни — в ней есть вся необходимая техника и предметы быта, а состояние комнат и сантехники не требует срочного ремонта.

До приема первых жильцов обязательно подготовьте документы: обратитесь в Росреестре и закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно знать, кто владелец и нет ли обременений. Проверьте свою кредитную историю и убедитесь, что по квартире нет долгов и запретов — это важно для безопасности обеих сторон. Составьте объявление с качественными фото, пропишите размер арендной платы, срок и порядок оплаты, а также ограничения на содержание посторонних лиц или животных. Лучше заранее продумать контроль доступа и способы получения платы: банковские переводы безопаснее, чем расчет наличными, и позволяют зафиксировать дату каждого платежа.

Чтобы найти арендаторов, разместите объявление на крупных популярных площадках и в информационных каналах. Некоторые собственники привлекают клиентов через социальные сети и блог, добавляя скидки на первый месяц или рассказывая о преимуществах района. Определите конкурентную цену, изучив новости рынка и предложения соседей: в ближайшее время арендная ставка может меняться, поэтому стоит следить за ситуацией. Плюс в том, что грамотно оформленная аренда — это законная предпринимательская деятельность, а при больших оборотах можно открыть ИП или даже взять несколько объектов.

Не забудьте про правовые аспекты: договор найма регулируется нормами ГК РФ, поэтому пропишите условия досрочного расторжения, порядок возврата залога и обязанности по оплате коммунальных платежей. Хорошо, если вы зафиксируете показания счетчиков и составите опись ценного имущества, чтобы избежать ошибок и споров. Обратитесь за помощью к сотрудникам банка, если планируете использовать накопительный счет для получения арендной платы: так платежи удобно учитывать и контролировать. В целом подготовка к сдаче — это не сложный процесс, а вопрос дисциплины и внимания к деталям: правильно собранные файлы и справки экономят время и защищают ваши интересы.

Учтите, что у банка или управляющей организации могут быть свои требования к сдаче ипотечного жилья, поэтому проверьте наличие лицензии и легальность аренды заранее. Если квартира куплена с использованием кредитных средств, согласуйте аренду с кредитором — иногда часть платежей идет в счет погашения кредитов. Наконец, помните о налогах: доход от сдачи облагается налогом, и его необходимо декларировать самостоятельно или через специальное приложение. Для тех, кто рассматривает недвижимость шире — как долгосрочные инвестиции — аренда остается рабочим инструментом накопления, наряду с акциями, вкладами и даже покупкой машины для проката.

Сдача квартиры в аренду — это не только источник дохода, но и зона юридических рисков. Чтобы избежать проблем, проведите экспертную приёмку жилья, застрахуйте недвижимость и ответственность, заключите письменный договор найма, составьте опись имущества, продумайте систему замков, выберите удобный налоговый режим и заранее проверьте будущего нанимателя. Такой системный подход защитит и ваши деньги, и ваши нервы.

Юристы компании «Мареев и Партнёры» специализируются на спорах с застройщиками и работают полностью «под ключ» — от досудебной претензии до поступления денег на ваш счёт в банке. Мы работаем без предоплаты: поможем выявить все строительные недостатки, взыскать компенсацию за допущенные дефекты, добиться устранения нарушений и получения квартиры надлежащего качества, а также взыскать неустойку за просрочку передачи объекта.

За последние семь лет мы помогли нескольким тысячам дольщиков получить компенсацию и выигрываем 98 процентов дел, сопровождая клиента вплоть до Верховного суда Российской Федерации. Оставьте заявку на консультацию, и мы бесплатно оценим перспективы вашего дела.