Досудебное урегулирование

Застройщики не оставляют попыток убедить дольщиков отказаться от обращения в суд, и чем крупнее сумма потенциального взыскания, тем изобретательнее становятся эти попытки.

В последнее время клиентам юридической компании «Мареев и Партнёры» всё чаще приходят письма от застройщиков с требованием предоставить банковские реквизиты для перевода денежных средств. Якобы замечания по отделке получены, и застройщик готов заплатить. Вот только размер предлагаемых «отступных» не впечатляет. Опытные дольщики от таких предложений сразу отказываются, поскольку понимают: в суде они получат не только компенсацию за строительные недостатки, но и иные выплаты, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ. Однако некоторых дольщиков пугают историями, которые рассказывают менеджеры застройщика.

Разберём три самые распространённые страшилки, которыми застройщик пытается отговорить вас от судебного взыскания компенсации.

Это неправда. Если вашим договором долевого участия предусмотрена полная отделка, застройщик обязан передать квартиру, качество которой соответствует условиям договора. Данное требование прямо закреплено в статье 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Выполнение отделочных работ учитывается при формировании цены договора: дольщик оплачивает стоимость квартиры вместе с отделкой. При обнаружении недостатков стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов, подлежит возмещению застройщиком в полном объёме на основании статей 15, 309 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Практический совет. Если вы принимаете квартиру с квалифицированным строительным экспертом, он легко обоснует каждый недостаток перед застройщиком и аргументирует стоимость их устранения. Никакой оплаты материалов застройщику дольщик не производит.

Да, со всех доходов в Российской Федерации действительно уплачивается налог на доходы физических лиц. Однако в отношении сумм, взысканных с застройщика через суд, ситуация не столь однозначна. Разберём каждую выплату отдельно.

Если застройщик некачественно выполнил отделочные и ремонтные работы, дольщик вправе взыскать:

• денежные средства, необходимые для устранения выявленных строительных недостатков (размер определяется квалифицированным экспертом в рамках строительно-технической экспертизы);
• неустойку за несвоевременное перечисление застройщиком денежных средств на устранение выявленных недостатков (часть 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ);
• штраф в размере пяти процентов от взысканной судом суммы (часть 3 статьи 10 новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ);
• компенсацию морального вреда (как правило, от десяти до двадцати тысяч рублей);
• судебные расходы (оформление нотариальной доверенности, проведение экспертизы, почтовые отправления).

Налог на доходы физических лиц уплачивается только с неустойки и штрафа. Компенсация за строительные недостатки, моральный вред и судебные расходы налогом не облагаются.

Кроме того, после вступления в силу последних изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ судебная практика только формируется. Одни судьи взыскивают неустойку по недостаткам в максимальном размере, другие присуждают штраф пять процентов и отказывают в неустойке на будущее. Важно понимать: компенсация за строительные недостатки, которая не облагается налогом, всегда составляет основную часть исковых требований, а сумма налога — менее десяти процентов от общего размера взыскания.

Практический совет. Не поддавайтесь на уговоры застройщика. Предлагаемая им сумма, как правило, не покрывает даже малой части реальных недостатков. Через суд вы получите значительно больше.

Главный аргумент застройщика звучит так: судебные разбирательства могут затянуться на месяцы, а мы предлагаем деньги «здесь и сейчас».

Действительно, судебный процесс занимает несколько месяцев. Однако по его итогам вместе со стоимостью материалов и работ вы получаете неустойку за просрочку и компенсацию морального вреда. Если же вы соглашаетесь на условия застройщика и принимаете предложенную сумму, помните: в дальнейшем обратиться в суд по тем же основаниям будет уже невозможно.

Стоит ли ограничиваться малым? Юридическая компания «Мареев и Партнёры» берёт на себя все предварительные расходы по приёмке квартиры и проведению строительной экспертизы. Наши услуги вы оплачиваете только в случае положительного результата — после получения денежных средств на ваш банковский счёт.

Практический совет. Если вы планируете получить достойную компенсацию с застройщика, ни в коем случае не отправляйте свои банковские реквизиты без предварительной консультации с юристом.

Первое. Не соглашайтесь на устные уговоры. Все взаимодействия с застройщиком фиксируйте письменно. Обещать могут многое, однако на практике добровольно и без судебного решения застройщики почти ничего не выплачивают. Да, некоторые компании перечисляют компенсацию быстрее других, но это всегда происходит только после вынесения судебного акта.

Второе. Обратитесь к нашим юристам за бесплатной консультацией, чтобы понимать реальное положение дел. К примеру, через суд вы можете получить один миллион рублей, а застройщик предлагает вам триста тысяч. Согласитесь, такая сделка крайне невыгодна, особенно если учесть, что за полноценный ремонт вы уже заплатили при заключении договора долевого участия.

Третье. Судебный процесс — не самый быстрый путь, но на сегодняшний день он остаётся единственно верным для защиты прав дольщика. Закон на вашей стороне. Важно с самого начала грамотно зафиксировать нарушения, выбрать правильную стратегию и доверить решение всех юридических вопросов профессионалам.

Застройщики пользуются множеством привилегий, но продолжают сдавать квартиры с серьёзными строительными нарушениями. Разве это справедливо, когда вы платите за недвижимость миллионы, а получаете за свои деньги дополнительную головную боль? Мы считаем, что нет. Не отказывайтесь от своих законных прав. Юристы компании «Мареев и Партнёры» помогут отсудить максимальные суммы в кратчайшие сроки.

Подводя итог, все три «страшилки» о досудебном урегулировании споров с застройщиком рассыпаются при первом же обращении к нормам права. Претензионный порядок не является для потребителя обязательным условием доступа к суду: достаточно направить заявление по адресу организации, указанному в ЕГРЮЛ, а отсутствие ответа застройщика в установленный срок не лишает гражданина права заявить иск и требовать уплаты неустойки, возмещения убытков и компенсации морального вреда. Размер этих сумм суд снижает лишь при наличии конкретных обстоятельств, исходя из принципов разумности и справедливости, — поэтому грамотно составленный расчёт, подтверждённый описью вложений, платёжными документами и перепиской, позволяет эффективно защитить интересы потребителя, а ссылки на апелляционную практику и обзоры Верховного Суда РФ подтверждают такую возможность.

Исходя из изложенного, отказываться от иска только потому, что застройщик пугает долгим процессом, банкротством или «испорченной репутацией», — значит ненадлежащим образом защищать свои права. Анализ актуальной практики московского городского и арбитражного судов показывает: своевременно поданное заявление, ходатайство о применении мер ответственности и исполнительное производство позволяют добиться реального исполнения обязательства, снизить финансовые потери и получить выплату. Поэтому вывод прост: спор следует разрешать в судебном порядке, приложив доказательства фактического нарушения, расчёта задолженности и иных файлов, — именно такой подход защищает интересы участника долевого строительства и делает защиту прав потребителя действительно работающей.

Запишитесь на бесплатную консультацию прямо сейчас!