На какие действия с ипотечной квартирой нужно согласие банка

Распространено заблуждение, что ипотечная квартира принадлежит банку. На самом деле это не так: собственником недвижимости является покупатель, и именно он вправе распоряжаться своим имуществом. Однако ипотека всё же накладывает определённые ограничения. До полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка — это гарантия возврата долга. Поэтому для ряда сделок собственнику потребуется одобрение кредитора.

Разбираемся, какие действия с ипотечной квартирой доступны собственнику и на каких условиях их можно совершать.

Для проведения обычного ремонта согласие банка не требуется. А вот перепланировка — совсем другой случай. Любые изменения планировки связаны с риском, что недвижимость потеряет в цене. Например, собственник объединил кухню с гостиной, а по факту уменьшил жилую площадь. Именно поэтому перепланировку всегда нужно согласовывать с банком.

Да и сама процедура, мягко говоря, непростая. Сначала необходимо подготовить проект и согласовать его с контролирующими органами. Затем его должна одобрить страховая компания, в которой застрахована ипотечная квартира. И только после этого можно обращаться в банк — при условии, что в кредитном договоре нет прямого запрета на перепланировку. Сегодня многие банки, чтобы снизить риски, изначально ограничивают серьёзные изменения и разрешают только обновление отделки.

Согласие банка не понадобится, если вы планируете:

• сделать косметический ремонт;
• поменять двери и окна, остеклить балкон (если это не затрагивает стены и проёмы);
• заменить напольное покрытие;
• обновить отделку на лоджии.

Если же вы приобрели ипотечную квартиру с готовой отделкой у застройщика, с перепланировкой и капитальным ремонтом точно стоит повременить.

В течение гарантийного срока, предусмотренного Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ, в квартире могут проявиться строительные недостатки, возникшие по вине застройщика. Согласно 214-ФЗ собственник вправе требовать их устранения или взыскать с застройщика денежную компенсацию.

В среднем сумма компенсации за некачественный ремонт по Москве и Московской области составляет от 450 до 900 тысяч рублей — без учёта неустойки и штрафа. Однако если полностью переделать ремонт или выполнить перепланировку, получить компенсацию с застройщика уже не удастся: суды в таких случаях отказывают в удовлетворении требований.

Если вы купили ипотечную квартиру с отделкой у застройщика, но качество ремонта оставляет желать лучшего, вы вправе потребовать устранения всех строительных недостатков либо обратиться в суд за взысканием денежной компенсации. Собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже если эти нарушения не были связаны с лишением владения.

Согласие банка на подачу искового заявления и заключение договора на оказание юридических услуг не требуется. К подобным спорам с застройщиками банки привлекаются крайне редко.

Получать доход от сдачи залоговой недвижимости не запрещено. Поэтому многие собственники используют аренду как один из способов погашения ипотечного кредита. Вместе с тем в ипотечном договоре могут быть прописаны иные условия, которые также имеют юридическую силу. Поэтому сначала внимательно изучите договор с банком.

Если договор обязывает заёмщика уведомлять банк о сдаче квартиры в аренду, это условие необходимо выполнить. В противном случае банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Банк не может запретить регистрировать и заселять в ипотечную квартиру ближайших родственников — детей, супруга или супругу. При этом все проживающие в квартире лица отвечают перед банком за сохранность недвижимости. Поэтому, как и в случае со сдачей в аренду, банк может прописать в договоре особые условия для регистрации и требование о согласовании этой процедуры.

Изменить статус недвижимости до полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при покупке коммерческих объектов отличаются от условий по жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

Право собственника распоряжаться ипотечной квартирой ограничено, пока она находится в залоге у банка. Поэтому продать или подарить недвижимость с обременением можно только с согласия банка-кредитора. А вот завещать ипотечную квартиру разрешается без его согласия: никто не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Важно помнить лишь одно — вместе с недвижимостью к наследнику перейдут и обязанности по исполнению ипотечного договора.

Итак, если вы купили квартиру в ипотеку и оформили право собственности, вы вправе распоряжаться недвижимостью — пусть и с некоторыми ограничениями. Чтобы не попасть под штрафные санкции, внимательно изучите ипотечный договор. И помните: при пользовании залоговым имуществом собственник не должен допускать его ухудшения и снижения стоимости сверх того, что считается нормальным износом.

Юристы компании «Мареев и Партнёры» специализируются на спорах с застройщиками и работают полностью «под ключ» — от досудебной претензии до поступления денег на ваш счёт в банке. Мы работаем без предоплаты: поможем выявить все строительные недостатки, взыскать компенсацию за допущенные дефекты, добиться устранения нарушений и получения квартиры надлежащего качества, а также взыскать неустойку за просрочку передачи объекта.

Главная мысль, которую важно донести до клиентов банков, такова: пока кредит не погашен полностью, квартира остается заложенным обеспечением, и владелец обязан соблюдать правила, установленные законодательством РФ. Два основных вида действий с ипотечной квартирой — продажа, дарение или выделение доли, а также сдача в аренду и перепланировка — требуют письменное согласие залогодержателя, то есть банка. Сейчас сделки с заложенным жильем оформляются сложнее, чем со свободным: при их проведении стороны обязаны заранее уведомить кредитную организацию, которая проверяет платежеспособность нового покупателя и оценивает размер оставшейся задолженности. Если речь идет о продаже, переход права собственности обязательно регистрируется в Росреестре, а банк вправе требовать погасить остаток долга одновременно с расчетом по договору купли-продажи. У кредитора есть законные интересы, и он контролирует исполнение обязательств: в частности, оформление страховки, своевременные платежи и выплаты по процентам.

Чтобы взять согласие, заемщику придется написать обращение в банк, предоставить официальную информацию о текущем состоянии кредита, справку о балансе долга и предварительный договор с покупателем. Эксперт по ипотеке рекомендует получить сведения о возможности таких операций заранее, чтобы не столкнуться с запретом уже на этапе сделки. Часть расходов, связанных с оформлением, несет продавец, а часть — покупатель, и этот вопрос стороны решают между собой при соблюдении правовых норм. Проще всего действовать онлайн: через мобильное приложение или интернет-банк можно получить справку, узнать тарифы банка и даже поделиться файлами с юристом. Здесь важно помнить о налоговом вычете: при продаже заложенной квартиры раньше установленного срока придется платить налог, а вот при покупке нового жилья вычет оформляется через государственную службу или через работодателя.

Оставьте заявку на консультацию, и мы бесплатно оценим перспективы вашего дела.