Признание права собственности при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика пугает любого дольщика. Деньги заплачены, дом построен или почти построен, а компания уже в процедуре несостоятельности. Первый вопрос обычно такой: можно ли вообще оформить квартиру на себя, если застройщика признают банкротом? Часто можно. Для этого в законе есть специальный механизм, но работает он по особым правилам, и ошибки на старте потом дорого обходятся.

Ниже разберём, когда суд признаёт за дольщиком право собственности в деле о банкротстве застройщика, какие условия для этого нужны, какие документы собрать и что делать, если дом ещё не достроен.

Основной документ здесь — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Банкротству застройщиков в нём посвящён отдельный параграф 7 главы IX. Он защищает граждан, которые вложили деньги в строительство жилья, сильнее, чем обычных кредиторов.

Для дольщика важнее всего следующие нормы:

• статья 201.1 определяет, кто считается участником строительства и какие требования к застройщику бывают: требование о передаче жилого помещения и денежное требование;
• статья 201.4 устанавливает, как участники строительства предъявляют требования в деле о банкротстве;
• статья 201.8 определяет, какие споры с застройщиком с момента введения процедуры рассматриваются только в деле о банкротстве;
• статья 201.11 регулирует погашение требований участников строительства передачей им жилых помещений, в том числе признание права собственности.

Первое, что нужно знать: как только арбитражный суд ввёл в отношении застройщика первую процедуру банкротства (обычно наблюдение), требования о признании права собственности на недвижимость, в том числе на объекты незавершённого строительства, подаются и рассматриваются только в рамках дела о банкротстве. Это прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.

На практике многие дольщики ошибаются именно здесь. Они подают обычный иск в районный суд по месту нахождения квартиры и теряют время. Правильный путь — заявление в арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве застройщика.

Пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве позволяет участнику строительства получить определение арбитражного суда о признании за ним права собственности на жилое помещение. Судебная практика, в том числе позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда, исходит из того, что для этого нужны одновременно два условия.

Первое: застройщик в установленном порядке получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Дом должен быть достроен и официально введён.

Второе: передаточный акт или иной документ о передаче квартиры подписан застройщиком и дольщиком до даты, когда арбитражный суд принял заявление о признании застройщика банкротом.

Если оба условия выполнены, суд выносит определение о признании права собственности, и на его основании право регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. Правило касается не только квартир, но и машино-мест, а также нежилых помещений, которые закон относит к объектам участников строительства. Это небольшие помещения вроде кладовых, площадью не более семи квадратных метров.

Коммерческие нежилые помещения большей площади этим механизмом не охватываются. Суды кассационной инстанции прямо указывают, что закон не предусматривает погашение требований кредиторов застройщика передачей им в собственность коммерческих помещений, потому что такие лица не считаются участниками строительства в смысле Закона о банкротстве.

Даже при наличии акта и разрешения на ввод суд внимательно изучает обстоятельства дела. Обычно проверяются:

• факт и полнота оплаты по договору: суд должен убедиться, что деньги действительно поступили застройщику или по его указанию;
• подлинность договора и передаточного акта, а также даты их подписания;
• реальность сделки, особенно если договор заключён незадолго до банкротства или по нестандартной схеме;
• нет ли других лиц, претендующих на ту же квартиру (так называемые двойные продажи);
• позиция конкурсного управляющего и других кредиторов, которые вправе возражать.

Отдельно стоит отметить, что суды признают право собственности, даже если право на дом не было зарегистрировано за самим застройщиком. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу № А75-19049/2019 отменил отказ нижестоящих судов и признал право собственности участника долевого строительства. Суд указал, что отсутствие регистрации за застройщиком и наличие залога не мешают признанию права, если условия статьи 201.11 выполнены.

Условия пункта 8 статьи 201.11 выполняются не всегда. Часто дом введён в эксплуатацию уже в ходе банкротства, или акт подписать не успели. Тогда действует другой порядок.

Если дом достроен или строительство завершено в ходе процедуры банкротства, конкурсный управляющий не ранее чем через три месяца после окончания срока для предъявления требований участников строительства направляет в Фонд развития территорий уведомление о возможности погашения требований дольщиков путём передачи им квартир. Затем арбитражный суд выносит определение о погашении требований участников строительства передачей жилых помещений. Чтобы попасть в этот процесс, дольщику нужно своевременно включить своё требование в реестр требований о передаче жилых помещений.

Если дом не достроен, признать право собственности на квартиру как на готовый объект нельзя. Возможны такие варианты:

• включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений, а затем передача объекта незавершённого строительства и земельного участка новому застройщику или созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу для достройки;
• получение возмещения через Фонд развития территорий, если проект подпадает под его программы;
• включение денежного требования в реестр, если достройка невозможна или дольщик предпочитает вернуть деньги.

С 1 июля 2019 года большинство новых проектов финансируется через счета эскроу. В этом случае деньги дольщика до ввода дома в эксплуатацию хранятся в банке, а не у застройщика. При банкротстве застройщика по такому проекту дольщик, как правило, получает деньги со счёта эскроу, а средства на нём застрахованы государственной системой страхования в пределах 10 миллионов рублей.

Однако если дом достроен и введён в эксплуатацию, а передача квартиры затягивается, правила о признании права собственности в деле о банкротстве применяются и к таким договорам.

Закон защищает не только тех, у кого на руках классический договор участия в долевом строительстве. Требование о передаче жилого помещения может возникать и из других договоров, по которым гражданин по сути вкладывал деньги в строительство жилья: предварительных договоров купли-продажи, договоров инвестирования, соглашений о паевом участии и подобных сделок. Суд оценивает не название документа, а его реальное содержание. Поэтому даже при «серой» схеме продажи шансы защитить права есть, но позиция требует тщательной подготовки.

Для заявления о признании права собственности в деле о банкротстве застройщика обычно понадобятся:

• договор с застройщиком (участия в долевом строительстве или иной) и все дополнительные соглашения;
• документы об оплате: платёжные поручения, квитанции, банковские выписки, справка застройщика о полной оплате;
• передаточный акт или иной документ о передаче квартиры;
• сведения о разрешении на ввод дома в эксплуатацию;
• документы о постановке объекта на кадастровый учёт, если они есть;
• переписка с застройщиком, претензии и ответы на них;
• сведения о деле о банкротстве: номер дела, дата принятия заявления, дата введения процедур.

Госпошлину нужно уплатить с учётом того, что размеры пошлин по делам в арбитражных судах заметно выросли. Точную сумму лучше рассчитать под конкретное требование.

Самые частые ошибки, из-за которых люди теряют время или право на квартиру:

• обращение в суд общей юрисдикции вместо арбитражного суда, ведущего дело о банкротстве;
• пропуск срока на предъявление требования в реестр, который отсчитывается с даты публикации сведений об открытии конкурсного производства;
• отсутствие доказательств оплаты: одного договора суду недостаточно;
• заявление денежного требования вместо требования о передаче квартиры, из-за чего дольщик теряет возможность получить именно жильё;
• пассивность в деле о банкротстве: участники строительства вправе знакомиться с материалами, возражать против чужих требований и участвовать в собраниях.

Дело о банкротстве застройщика — сложный процесс с десятками и сотнями участников, конкурсным управляющим, банками-залогодержателями и Фондом развития территорий. Интересы дольщика здесь часто сталкиваются с интересами других кредиторов, а конкурсный управляющий может возражать против признания права собственности. Судебная практика по статьям 201.8 и 201.11 Закона о банкротстве постоянно развивается, и выигрывает тот, кто грамотно выстраивает позицию и доказательства.

Юридическая практика «Мареев и партнёры» специализируется на спорах с застройщиками и имеет 15 лет опыта в строительных делах. Мы:

• проанализируем документы и определим, какой путь в вашей ситуации выгоднее: признание права собственности, включение в реестр требований о передаче жилых помещений или денежное требование;
• подготовим и подадим заявление в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве застройщика;
• соберём доказательства оплаты и передачи квартиры;
• будем представлять ваши интересы в споре с конкурсным управляющим и другими кредиторами;
• сопроводим регистрацию права собственности в Росреестре.

Работаем по всей России, очно и онлайн. Формат оплаты согласуем заранее и зафиксируем в договоре.