Как оформить собственность на квартиру в новостройке

Покупка квартиры в новостройке — это лишь первый шаг. Получение ключей и подписание акта приема-передачи еще не означают, что новый владелец официально стал собственником жилья. Чтобы полноценно распоряжаться квартирой — продать, подарить, сдать в аренду или просто прописаться в ней — необходимо зарегистрировать право собственности. Разберемся, когда это можно сделать, какие документы потребуются и с какими сложностями можно столкнуться.

Даже после полного завершения строительства дома и передачи жильцам ключей от квартир регистрация права собственности станет возможной только после того, как застройщик выполнит ряд обязательных действий:

1. Составит протокол о распределении площадей.
2. Получит технический паспорт на здание в бюро технической инвентаризации (БТИ).
3. Получит разрешение на введение объекта в эксплуатацию.
4. Поставит дом на кадастровый учет в Росреестре.
5. Присвоит зданию официальный почтовый адрес.

Только после прохождения застройщиком всех этих этапов покупатель квартиры может обращаться за регистрацией права собственности на свое имя.

Закон не устанавливает конкретного срока для регистрации права собственности на квартиру в новостройке. Формально это можно сделать спустя месяцы или даже годы после подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Исключение — покупка с использованием средств материнского капитала. В этом случае зарегистрировать право собственности нужно в течение шести месяцев после подписания передаточного акта.

Но затягивать с оформлением не стоит в любом случае. Без зарегистрированного права собственности квартиру нельзя продать, подарить или сдать в аренду, а также прописаться в ней. Кроме того, подать заявление на имущественный налоговый вычет можно только после регистрации права собственности.

Особая ситуация — банкротство застройщика. Чтобы сохранить права на квартиру, дольщик обязан подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Общий срок для этого — три месяца с даты публикации сведений о банкротстве, а если дольщик получил уведомление от арбитражного управляющего — два месяца. Пропуск срока лишает права на квартиру и переводит дольщика в конец очереди прочих кредиторов застройщика.

Юрист по включению в реестр требований дольщиков поможет подготовить заявление, собрать необходимые документы и подать их в арбитражный суд. Даже если срок был пропущен, специалисты компании «Мареев и партнеры» помогут восстановить его через суд и защитить ваше право на квартиру.

Право въезда в квартиру возникает с момента подписания акта приема-передачи. Именно эта дата, как правило, фиксируется в договоре с застройщиком. Если застройщик переносит срок передачи квартиры более чем на два месяца, покупатель вправе взыскать с него неустойку — сначала направив претензию напрямую, а при отказе удовлетворить требования — обратившись в суд.

Размер неустойки рассчитывается исходя из ключевой ставки Центрального банка:

• 1/150 от ключевой ставки — для физических лиц;
• 1/300 от ключевой ставки — для юридических лиц.

Расчет ведется за каждый день просрочки. Если застройщик отказывается выплачивать неустойку добровольно, юрист по недвижимости поможет составить претензию, а при необходимости — подготовить исковое заявление и представить интересы дольщика в суде.

Если квартира куплена в ипотеку, в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи необходимо направить в банк отчет об оценке — он нужен для определения рыночной стоимости жилья. Для получения такого отчета следует обратиться в оценочную компанию из списка аккредитованных банком организаций (этот перечень обычно размещен на сайте кредитной организации) и предоставить:

• технический паспорт БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием собственника;
• паспортные данные заказчика.

После изучения документов оценщик готовит отчет и направляет его как заказчику, так и напрямую в банк.

При покупке квартиры в ипотеку страхование недвижимости обязательно — отказаться от оформления полиса не получится. При этом банк не имеет права требовать оформления полиса в конкретной страховой компании: выбрать страховщика можно самостоятельно. Однако у каждого банка есть список партнерских или аффилированных компаний, и если имя страховщика не принципиально, разумнее воспользоваться услугами именно этих организаций — это может упростить процесс согласования.

Процесс начинается с подготовки документов. В обязательный пакет входят:

• паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении;
• договор долевого участия или договор купли-продажи;
• акт приема-передачи квартиры;
• кредитный договор (если квартира приобретена в ипотеку);
• отчет об оценке (для ипотечных квартир);
• нотариальное согласие супруга (при необходимости);
• документы законных представителей (если собственник — несовершеннолетний).

Зарегистрировать право собственности можно самостоятельно двумя способами — через МФЦ или через портал Росреестра, а также с помощью юриста по недвижимости, что позволяет избежать ошибок в документах и сократить риск отказа в регистрации.

Оформление через МФЦ

1. Записаться на прием.
2. Подать пакет документов сотруднику МФЦ.
3. Получить расписку о приеме документов.
4. В назначенную дату получить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности.

Раньше на договоре купли-продажи или договоре долевого участия ставился штамп о регистрации, сейчас подтверждением служит выписка из ЕГРН.

Оформление через сайт Росреестра

1. Получить усиленную квалифицированную электронную подпись в аккредитованном удостоверяющем центре.
2. Заполнить заявление на регистрацию права собственности на сайте Росреестра.
3. Прикрепить сканы необходимых документов.
4. Оплатить государственную пошлину и отправить заявление.

Сотрудники Росреестра могут также приехать на дом для приема документов и электронной подписи заявления — эта услуга доступна в ряде регионов.

Итого срок регистрации зависит от способа обращения: через МФЦ процесс занимает больше времени за счет дополнительной передачи документов между ведомствами, а через портал Росреестра регистрация проходит быстрее.

Для возврата части потраченной суммы нужно оформить имущественный налоговый вычет. Он предоставляется при следующих условиях:

• приобретение квартиры, дома или земельного участка под строительство;
• строительство или отделка жилья;
• погашение процентов по ипотечному кредиту;
• перекредитование ипотечного займа.

Налоговый вычет рассчитывается по ставке 13% от максимальной суммы расходов, которая ограничена законом:

• 2 миллиона рублей — при новом строительстве или покупке жилья;
• 3 миллиона рублей — при погашении процентов по ипотечному кредиту.

Если стоимость объекта превышает указанные суммы, вычет все равно рассчитывается исходя из установленного лимита, а не фактической цены квартиры.

Оформление права собственности на квартиру в новостройке — процесс с множеством нюансов: от сбора документов до взаимодействия с застройщиком и банком. Ошибки на любом этапе могут привести к затягиванию сроков или отказу в регистрации. Юристы компании «Мареев и партнеры» помогут собрать полный пакет документов, представят интересы дольщика в спорах с застройщиком, взыщут неустойку за нарушение сроков передачи квартиры и окажут поддержку при включении в реестр требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Обратитесь за консультацией, чтобы оформить право собственности быстро и без лишних рисков.