Полезная статья
Обязан ли застройщик устранять недостатки
Вопрос «кто платит за трещины, перекосы и брак в новой квартире» волнует почти каждого покупателя жилья в новостройке. Короткий ответ: да, застройщик обязан устранять недостатки, если квартира передана дольщику с нарушением условий договора о качестве. Эта обязанность закреплена законом, а не остаётся на доброй воле строительной компании. Разберём, из чего она складывается, какие сроки действуют и что изменилось с начала 2026 года.
Правовая основа обязанности застройщика
Главный документ, который регулирует отношения дольщика и строительной компании, — Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Статья 7 этого закона прямо устанавливает: застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм.
Если это требование не выполнено, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Дополнительно к отношениям сторон применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» — в части, не урегулированной специальным законом о долевом строительстве.
Какие недостатки обязан устранять застройщик
Обязанность застройщика не ограничивается периодом до подписания акта приёма-передачи. Закон устанавливает гарантийные сроки:
- не менее пяти лет — на сам объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования;
- не менее трёх лет — на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта.
Это значит, что даже если дефект проявился через год или два после заселения — трещина на стене, промерзание откоса, неисправность вентиляции, протечка — застройщик всё равно обязан его устранить, если причина кроется в нарушении строительных норм, а не в действиях самого собственника.
Что изменилось с 1 января 2026 года
До конца 2025 года действовал мораторий, введённый постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, который ограничивал начисление неустоек, штрафов и пеней застройщикам. Этот мораторий неоднократно продлевали, но с 1 января 2026 года он прекратил действие — соответствующие изменения внесены постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2025 года № 2227.
С начала 2026 года:
- возобновлено начисление неустойки за просрочку передачи квартиры;
- возобновлено начисление штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика;
- возобновлено взыскание убытков за строительные недостатки.
При этом по требованиям, заявленным к застройщику до вступления в силу изменений, предусмотрена отсрочка исполнения судебных решений — до 31 декабря 2026 года включительно. То есть сами суммы неустойки и убытков взыскать уже можно, но принудительное исполнение по «старым» требованиям застройщик может растянуть до конца года.
Второе важное изменение связано с другим постановлением Правительства от 30 декабря 2025 года — отменено обязательное ожидание истечения срока на безвозмездное устранение недостатков, а также отменён приоритет требования об устранении недостатков перед денежными требованиями дольщика. Проще говоря, дольщик больше не обязан сначала добиваться только ремонта и ждать установленный срок — он сразу может заявить требование о выплате компенсации, если это ему удобнее.
Как действовать, если застройщик уклоняется от устранения недостатков
На практике застройщик нередко игнорирует жалобы дольщика или предлагает формальный «косметический» ремонт. Порядок действий в такой ситуации обычно выглядит так:
- Зафиксировать дефекты при приёмке или сразу после обнаружения — желательно с участием независимого эксперта, чтобы составить подробный дефектный акт с фотографиями.
- Направить застройщику письменную претензию с требованием устранить недостатки, уменьшить цену договора или возместить расходы на ремонт.
- При отсутствии ответа или отказе — заказать строительно-техническую экспертизу, которая зафиксирует перечень дефектов и стоимость их устранения.
- Обратиться в суд с исковым заявлением, приложив экспертное заключение, претензию и переписку с застройщиком.
Самостоятельно пройти этот путь сложно: застройщики часто оспаривают выводы экспертизы, затягивают процесс и предлагают заведомо заниженные суммы на этапе досудебных переговоров. Юристы, специализирующиеся на спорах с застройщиками, такие как команда «Мареев и партнеры», занимаются именно этой категорией дел: от осмотра квартиры с экспертом и составления дефектного акта до представления интересов дольщика в суде и получения денег на счёт. На сайте компании есть отдельный раздел с реальными делами и калькулятор расчёта компенсации по 214-ФЗ, который помогает ориентировочно оценить сумму требований ещё до обращения к юристу.
Что в итоге
Застройщик обязан устранять недостатки квартиры — это прямо следует из статьи 7 закона № 214-ФЗ и действует весь гарантийный срок, то есть минимум пять лет на объект и три года на инженерное оборудование. С 1 января 2026 года мораторий на неустойки и штрафы снят, а требования дольщика о компенсации или устранении дефектов можно заявлять без привязки к приоритету одного требования над другим. Если застройщик отказывается признавать брак или предлагает несоразмерную компенсацию, важно вовремя зафиксировать дефекты экспертизой и подготовить юридически грамотную претензию — это существенно повышает шансы на справедливое возмещение без длительных судебных споров.