Полезная статья
Застройщик не устраняет недостатки по гарантии
После приемки новостройки радость от переезда часто сменяется разочарованием: трещины на стенах, перекошенные двери, протечки или неработающая вентиляция. Закон обязывает застройщика исправлять такие дефекты бесплатно в течение гарантийного срока. Но на практике компании нередко игнорируют претензии, тянут время или предлагают символическую компенсацию. Разбираемся, какие права есть у дольщика и как действовать, если застройщик отказывается устранять недостатки.
Какой гарантийный срок устанавливает закон
Согласно статье 7 Федерального закона № 214-ФЗ, гарантийный срок на квартиру (кроме инженерного оборудования и отделки) составляет не менее трёх лет и исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства. На технологическое и инженерное оборудование — лифты, системы отопления, водоснабжения — гарантия не может быть меньше трёх лет, а на результаты отделочных работ — не менее одного года, если договором не предусмотрен более длительный срок.
Важно: если дефект обнаружен в пределах этого срока, застройщик обязан его устранить независимо от того, по чьей вине он возник, за исключением случаев, когда недостаток вызван естественным износом или неправильной эксплуатацией квартиры собственником.
Что изменилось в 2026 году
До недавнего времени действовал мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326), который распространялся на требования, связанные как с просрочкой передачи объекта, так и с устранением строительных недостатков. Этот мораторий действовал с 22 марта 2024 года и завершился 31 декабря 2025 года.
С 1 января 2026 года дольщики вновь могут требовать с застройщика неустойку, штраф и убытки в полном объёме. Также отменено обязательное правило, при котором участник долевого строительства сначала должен был требовать именно устранения дефектов и ждать установленный срок, прежде чем заявить денежное требование — теперь можно сразу выбирать: требовать ремонта, соразмерного уменьшения цены или компенсации расходов на устранение недостатков своими силами.
При этом по требованиям, предъявленным до 1 января 2026 года, застройщикам предоставлена отсрочка исполнения судебных решений о взыскании неустоек и штрафов до 31 декабря 2026 года согласно постановлению Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227. Это не отменяет саму обязанность платить, но может сдвинуть момент фактического получения денег.
Какую неустойку можно требовать за просрочку устранения дефектов
Если застройщик признал недостатки, но не исправил их в установленный срок, применяются нормы Закона о защите прав потребителей. Неустойка за неисполнение требования об устранении недостатков составляет 1% в день от стоимости расходов, необходимых для устранения дефекта, и начисляется до даты фактического исполнения требования. Суд вправе снизить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, если она явно несоразмерна последствиям нарушения.
Помимо неустойки, дольщик может взыскать:
- стоимость устранения недостатков по заключению независимой экспертизы;
- компенсацию морального вреда;
- штраф в размере 50% от присуждённой суммы за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке (статья 13 Закона о защите прав потребителей);
- судебные расходы, включая оплату экспертизы и юридических услуг.
Алгоритм действий, если застройщик игнорирует гарантийные обязательства
- Зафиксировать дефекты. Составьте акт осмотра с фотографиями, желательно с участием независимого эксперта. Самостоятельная фиксация без специалиста часто не выдерживает проверки в суде, если застройщик начнёт спорить о причинах возникновения недостатков.
- Провести строительно-техническую экспертизу. Экспертное заключение определяет перечень дефектов, причины их возникновения и стоимость устранения — именно эта сумма станет основой для расчёта неустойки и исковых требований.
- Направить претензию застройщику. В претензии нужно указать выявленные недостатки, ссылку на экспертизу, конкретное требование (ремонт, возврат денег или уменьшение цены) и разумный срок ответа.
- Дождаться ответа или истечения срока. Если застройщик молчит, отказывается или предлагает компенсацию, не покрывающую реальные расходы, следующий шаг — обращение в суд.
- Подать исковое заявление. В иске заявляются стоимость устранения недостатков, неустойка, штраф и моральный вред. Суды по спорам с застройщиками рассматривают такие дела по месту жительства истца, что упрощает процесс для дольщика.
Почему стоит привлечь юриста на раннем этапе
Споры с застройщиком осложняются тем, что строительные компании располагают штатными юристами и часто пытаются переложить вину на управляющую компанию, подрядчиков или самого собственника. Без грамотно составленной претензии и качественной экспертизы добиться справедливой компенсации сложно: застройщик либо игнорирует требования, либо занижает сумму в десятки раз.
Юристы компании «Мареев и партнеры» специализируются именно на спорах с застройщиками: от осмотра квартиры с экспертом и составления дефектного акта до представления интересов в суде и получения денег на счёт клиента. Такой подход позволяет пройти весь путь — от фиксации дефектов до фактического исполнения решения — без риска упустить сроки или ослабить позицию из-за формальных ошибок в документах.
Если застройщик отказывается устранять недостатки по гарантии или предлагает несоразмерную компенсацию, важно действовать быстро: собрать доказательства, провести экспертизу и грамотно оформить претензию. Это существенно повышает шансы получить полное возмещение без затяжных судебных разбирательств.