Застройщик не устраняет недостатки в срок

Квартира принята, но строительные дефекты так и не исправлены? Ситуация, когда застройщик игнорирует законные сроки устранения недостатков, встречается часто. Разбираемся, какие сроки установлены законом, какая ответственность грозит застройщику и как добиться выплаты компенсации или исправления дефектов на практике.

Отношения дольщиков и застройщиков регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Если при приёмке квартиры или уже после подписания акта обнаружены строительные недостатки, застройщик обязан устранить их безвозмездно в течение разумного срока, который стороны согласовывают. На практике и в большинстве судебных решений ориентируются на срок не более 60 календарных дней с момента предъявления требования или подписания дефектного акта. Если за этот период дефекты не исправлены, у дольщика появляется право требовать соразмерного уменьшения цены договора, возмещения расходов на самостоятельный ремонт, а также неустойку за нарушение срока.

Это важный момент, за которым нужно следить отдельно. С 22 марта 2024 года действовал мораторий (постановление Правительства РФ № 326), который приостанавливал начисление неустоек, штрафов и пеней застройщикам за просрочку передачи квартир и за неисполнение требований по устранению недостатков. Этот мораторий неоднократно продлевался, но по поручению Президента РФ его действие прекращено 31 декабря 2025 года.

С 1 января 2026 года:

При этом постановлением Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227 для застройщиков предусмотрена отсрочка фактического исполнения судебных решений о взыскании неустойки, штрафов и убытков до конца 2026 года. То есть присуждённые суммы могут быть взысканы, но исполнение решения суда (списание денег) может быть отложено. Это не лишает дольщика права подать иск и получить решение в свою пользу уже сейчас.

Согласно части 8 статьи 7 закона № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки, а если дольщик — гражданин, приобретающий жильё для личных нужд, неустойка начисляется в двойном размере.

Дополнительно, если застройщик отказался добровольно удовлетворить законное требование дольщика и дело дошло до суда, с него может быть взыскан штраф в размере 50% от присуждённой суммы в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» — в случаях, когда отношения выходят за рамки чистого 214-ФЗ или применяются по аналогии судом.

На практике причины обычно одни и те же: застройщик рассчитывает, что дольщик не будет обращаться в суд из-за нежелания тратить время и нервы, пытается навязать некачественный повторный ремонт тем же подрядчиком, который допустил брак, либо ссылается на отсутствие доступа к квартире или на недостатки, которые якобы возникли по вине собственника. Ни одна из этих причин не освобождает застройщика от обязанности исполнить закон.

Первый шаг — зафиксировать нарушение документально. Нужен дефектный акт, фотографии и видеозапись состояния квартиры, а в спорных случаях — независимая строительная экспертиза, которая подтвердит наличие недостатков и определит стоимость их устранения. Этот документ станет основным доказательством в претензии и в суде.

Второй шаг — направить застройщику письменную претензию с указанием конкретного срока устранения недостатков либо требованием выплатить компенсацию, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на ремонт. Претензия направляется заказным письмом с описью вложения или через курьера с отметкой о получении — это важно для дальнейшего судебного разбирательства.

Если застройщик не отреагировал в установленный срок, следующий шаг — исковое заявление в суд. Теперь, после отмены моратория, в иск можно включать неустойку, штраф и убытки за весь период с 1 января 2026 года, что существенно увеличивает итоговую сумму компенсации.

Споры по 214-ФЗ имеют свою специфику: нужно правильно рассчитать неустойку с учётом периодов действия моратория, грамотно составить претензию, которая будет учтена судом как досудебный порядок урегулирования, и организовать независимую экспертизу, которая не оставит застройщику шансов оспорить дефекты. Компания «Мареев и партнёры» специализируется именно на спорах дольщиков с застройщиками: сопровождает приёмку квартиры с экспертом, готовит претензию и экспертизу, рассчитывает размер компенсации и ведёт дело в суде до фактического получения денег. Работа строится без предоплаты, а по статистике компании положительное решение достигается в 98% дел.

Если застройщик не устраняет недостатки в установленный срок, затягивать с обращением не стоит: чем раньше зафиксированы нарушения и направлена претензия, тем быстрее можно получить и неустойку, и компенсацию за дефекты.