Приёмка квартиры с чистовой отделкой

Приёмка квартиры от застройщика — важный этап, который определяет, сможете ли вы в дальнейшем взыскать компенсацию за строительные недостатки. Если в квартире выполнена чистовая отделка, проверка требует особого внимания, так как дефекты часто скрыты под финишными покрытиями. Разберём порядок действий шаг за шагом.

Приёмка — это осмотр квартиры дольщиком перед подписанием передаточного акта. Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о готовности объекта и пригласить его на осмотр в срок, установленный договором долевого участия (ДДУ) и Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Именно на этом этапе фиксируются все выявленные недостатки, которые впоследствии можно потребовать устранить или компенсировать деньгами.

Подписание акта без осмотра или без фиксации дефектов лишает покупателя возможности предъявить претензии в упрощённом порядке — придётся доказывать, что недостатки возникли до передачи квартиры, а не в процессе эксплуатации.

Перед визитом на объект стоит подготовиться заранее.

• Возьмите с собой договор долевого участия, проектную декларацию и приложения с описанием отделки — они содержат перечень материалов, которые должны быть использованы.
• Приобретите или возьмите в аренду простой инструмент: уровень, рулетку, лазерный дальномер, фонарик, индикаторную отвёртку для проверки розеток.
• Рассмотрите привлечение независимого эксперта по строительно-техническому обследованию — он выявит дефекты, которые незаметны непрофессионалу, и подготовит заключение, имеющее вес в суде.
• Возьмите с собой второго человека — свидетеля осмотра, а также телефон с камерой для фото- и видеофиксации.

Осмотр квартиры с чистовой отделкой обычно занимает от одного до трёх часов и включает проверку всех систем и поверхностей.

Стены, потолки и полы. Проверьте отклонения от вертикали и горизонтали уровнем, наличие трещин, неровностей, пузырей и отслоений обоев или краски, качество укладки напольного покрытия — ламината, плитки, линолеума. Простучите плитку на пустотность.

Окна и двери. Проверьте плотность закрывания, наличие сколов и трещин на стеклопакетах, работу фурнитуры, наличие уплотнителей, отсутствие продувания по периметру.

Электрика. Индикаторной отвёрткой или тестером проверьте работу всех розеток и выключателей, соответствие количества точек проекту, наличие заземления.

Сантехника и инженерные системы. Проверьте работу смесителей, отсутствие подтёков под сантехническими приборами, вентиляцию (с помощью листа бумаги — при исправной вентиляции лист притягивается к решётке), работу системы отопления и стояков.

Соответствие площади. Сверьте фактическую площадь квартиры, указанную в документах на передачу, с площадью по ДДУ — при существенном расхождении можно требовать доплаты или возврата разницы.

Все обнаруженные дефекты нужно внести в акт осмотра или в отдельный дефектный акт, который прикладывается к передаточному акту. Формулировки должны быть конкретными: указывайте место, характер и, если возможно, размер отклонения, а не общие фразы вроде «плохая отделка». Каждый дефект желательно сфотографировать с привязкой к месту в квартире.

Если застройщик отказывается подписывать акт с перечнем недостатков, вы вправе не подписывать передаточный акт вовсе и направить претензию в письменном виде, зафиксировав отказ.

После фиксации недостатков есть несколько вариантов действий.

Если дефекты незначительные, можно подписать акт с указанием недостатков и договориться о сроках их устранения застройщиком — обычно закон отводит на это разумный срок, согласованный сторонами.

Если недостатки существенные или застройщик отказывается их устранять, целесообразно направить претензию с требованием безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора либо возместить расходы на самостоятельное устранение. К претензии стоит приложить заключение эксперта.

При отсутствии реакции застройщика в установленный срок следующим шагом становится обращение в суд с требованием о взыскании компенсации, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков и, при наличии оснований, штрафа и морального вреда.

Многие дольщики подписывают акт без осмотра, торопясь получить ключи, либо ограничиваются визуальной проверкой без инструментов. Ещё одна распространённая ошибка — расплывчатые формулировки дефектов в акте, из-за которых сложно доказать их наличие в суде. Наконец, покупатели часто не фиксируют осмотр на фото и видео, что усложняет доказывание при возникновении спора.

Грамотно составленный акт осмотра и претензия — это основа успешного взыскания компенсации. Юрист, специализирующийся на спорах с застройщиками, поможет правильно квалифицировать недостатки, рассчитать размер компенсации и неустойки, подготовить претензию и, если потребуется, представлять интересы в суде и на этапе исполнительного производства — вплоть до фактического поступления денежных средств на счёт.

При приёмке квартиры с чистовой отделкой главная задача — убедиться, что всё, начиная от входной двери и всех межкомнатных полотен с их замками, ручками и зазорами до потолков, стен, оконных рам, радиаторов, плинтусов, розеток и другого оборудования, соответствует нормам и проектной документации ЖК, поэтому осмотрите каждое помещение и проверяйте работоспособность всех элементов: открываются ли окна и двери ровно и без скрипа, нет ли пятен, царапин, протечек, щелей в швах и стыках, есть ли тяга в вентиляционных отверстиях, работает ли электричество, отопление, водоснабжение, канализация и вытяжка.

Чтобы не упустить скрытые дефекты и зафиксировать их официально, лучше провести профессиональную экспертизу — специалист сделает все необходимые замеры специальными приборами (анемометром проверяется скорость и тяга воздуха, дальномером и нивелиром — плоскости, углы и размеры помещений), проверит температуру, напряжение, герметичность стыков и соединений, работоспособность коммуникаций и запорной арматуры, а по итогам вы получите подробный акт и заключение в бумажном и электронном виде — оставьте заявку на бесплатный выезд, чтобы узнать точную стоимость и ответы на часто задаваемые вопросы.

Если вы столкнулись с недостатками при приёмке квартиры с чистовой отделкой, разумно не откладывать обращение к специалисту: чем раньше зафиксированы нарушения, тем выше шансы получить полную компенсацию без затягивания процесса.