Выплаты Фонда развития территорий дольщикам

Банкротство застройщика — один из самых тяжёлых сценариев для участника долевого строительства. Но закон предусматривает механизм защиты: публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ППК «ФРТ») либо достраивает проблемный дом, либо выплачивает дольщикам денежное возмещение. Разберём, как устроен этот механизм, кому положена выплата, как рассчитывается её размер и что делать, если Фонд отказывает.

ППК «Фонд развития территорий» — государственная компания, которая формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства. Правовая основа её деятельности — Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», а также статья 23.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Если застройщик признан банкротом, Фонд либо вступает в дело о банкротстве, либо сам инициирует эту процедуру. Дальше арбитражный управляющий, назначенный с участием Фонда, формирует реестр требований участников строительства, оценивает степень готовности объекта и стоимость прав на земельный участок.

После анализа ситуации наблюдательный совет Фонда принимает решение о целесообразности финансирования одного из двух вариантов.

Первый сценарий — достройка объекта. Если дом готов в высокой степени и затраты на завершение строительства экономически оправданы, Фонд финансирует завершение работ, и дольщики в итоге получают квартиры по изначальному договору.

Второй сценарий — денежная выплата. Если стройка остановлена на раннем этапе или достройка обойдётся дороже, чем выплата компенсации всем пострадавшим, Фонд принимает решение о выплате возмещения деньгами.

Решение о целесообразности финансирования того или иного варианта Фонд обязан принять в течение 6 месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства.

Право на получение возмещения возникает при одновременном выполнении нескольких условий.

Застройщик должен быть признан арбитражным судом банкротом, и в отношении него открыто конкурсное производство. Требования участника строительства о передаче жилого помещения, машино-места или нежилого помещения должны быть включены в реестр требований участников строительства — без этого Фонд не рассматривает заявление. Дольщик должен обратиться в Фонд с требованием о выплате до завершения конкурсного производства в отношении застройщика.

Важный нюанс, подтверждённый судебной практикой: если гражданин приобрёл право требования по договору долевого участия у юридического лица уже после возбуждения дела о банкротстве застройщика, Фонд вправе отказать в выплате такому лицу — компенсационный механизм рассчитан на защиту граждан, а не на перепродажу требований.

Размер выплаты определяется как произведение общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику (но не более 120 квадратных метров), и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья на первичном рынке в соответствующем субъекте Российской Федерации на дату расчёта. Для машино-мест и нежилых помещений учитывается площадь до 7 квадратных метров.

При этом возмещение не может быть меньше суммы, которая была фактически уплачена дольщиком застройщику по договору. Рыночную стоимость квадратного метра определяет независимый оценщик, привлечённый Фондом, что на практике нередко становится предметом споров: дольщики указывают, что оценка занижена относительно реальных цен на рынке. Верховный Суд РФ в ряде разъяснений подчёркивал, что расчёт должен отражать действительную рыночную стоимость равнозначного жилья, а не формальные ориентиры.

Для получения возмещения дольщику необходимо обратиться с заявлением в банк-агент, уполномоченный Фондом. К заявлению прикладывается пакет документов.

В него входят оригинал паспорта или его нотариально заверенная копия, выписка из реестра требований участников строительства о размере, составе и очерёдности удовлетворения требований, страховой номер индивидуального лицевого счёта в системе обязательного пенсионного страхования, а также сведения об использовании средств материнского капитала, если они применялись при покупке объекта. Для членов жилищно-строительных кооперативов дополнительно требуется заявление о выходе из кооператива в связи с выплатой возмещения Фондом.

После приёма документов и проверки их комплектности банк-агент перечисляет денежные средства на счёт заявителя. Важно понимать: получая выплату, дольщик уступает Фонду своё требование к застройщику — таким образом Фонд действует на возмездной основе, приобретая права требования взамен выплаченной компенсации.

Отказ в выплате возможен по разным основаниям: требование не включено в реестр, пропущен срок обращения, выявлены противоречия в документах, либо право требования приобретено с нарушением установленных законом ограничений.

Если отказ, по мнению дольщика, необоснован, решение Фонда и действия банка-агента можно обжаловать в судебном порядке. Судебная практика по спорам с Фондом развития территорий достаточно обширна: Верховный Суд РФ неоднократно рассматривал вопросы, связанные с порядком расчёта возмещения, индексацией выплат и учётом требований Фонда в реестре кредиторов застройщика. Это означает, что отказ Фонда не является окончательным — у дольщика есть реальная возможность отстоять свою позицию в суде, особенно если расчёт возмещения занижен или нарушены процессуальные сроки.

Механизм работы Фонда развития территорий сложен: он включает участие в деле о банкротстве застройщика, формирование реестра требований, оценку объекта и расчёт суммы возмещения. Ошибки на любом из этапов — от неверно оформленного требования до пропуска срока включения в реестр — могут лишить дольщика права на выплату или существенно занизить её размер.

Юристы компании «Мареев и партнёры» специализируются на спорах с застройщиками и сопровождают дольщиков на всех стадиях: от включения требований в реестр и оценки перспектив получения выплаты до обжалования заниженного расчёта возмещения и решений Фонда в суде. Такой подход позволяет не упустить сроки, собрать документы без ошибок и получить справедливую компенсацию в разумные сроки.