Гарантия застройщика при покупке на вторичке

Многие покупатели вторичного жилья уверены, что гарантия застройщика действует только для первого собственника квартиры — того, кто покупал её напрямую по договору долевого участия. На самом деле это заблуждение может стоить новому владельцу квартиры десятков и сотен тысяч рублей, потраченных на устранение недостатков за свой счёт, хотя закон позволяет переложить эти расходы на застройщика.

Гарантийные обязательства застройщика установлены статьёй 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

На сегодняшний день действуют следующие минимальные гарантийные сроки:

• не менее 5 лет — на объект долевого строительства по договору (конструктив, несущие и ограждающие конструкции, инженерные коммуникации внутри квартиры);
• не менее 3 лет — на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта (лифты, насосы, вентиляция, иное оборудование, определённое договором);
• условия договора могут устанавливать и более длительные сроки, если застройщик взял на себя дополнительные обязательства.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приёма-передачи квартиры первым участником долевого строительства, а не с момента её последующей перепродажи. Это ключевой момент: если дом сдан, например, два года назад, то у нового собственника, купившего квартиру сейчас, останется действующей лишь оставшаяся часть пятилетнего или трёхлетнего срока.

Переходит ли гарантия к новому собственнику?

Закон № 214-ФЗ прямо не содержит отдельной нормы о переходе гарантии при продаже квартиры, однако этот вопрос решается через общие положения гражданского законодательства о переходе прав требования, связанных с качеством проданной вещи, вместе с правом собственности на неё.

Это означает, что покупатель квартиры на вторичном рынке, пока не истёк гарантийный срок, установленный застройщиком для дома, сохраняет право предъявить требования о безвозмездном устранении недостатков, соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов на устранение дефектов — точно так же, как это мог бы сделать первоначальный дольщик. Для застройщика не имеет значения, кто обращается с претензией — важно, что гарантийный срок на объект ещё не истёк.

Гарантия застройщика распространяется на производственные и строительные дефекты: трещины в стенах и потолках, промерзание и продувание наружных стен, протечки кровли и швов между панелями, неисправность инженерных систем (отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции), дефекты оконных и дверных блоков, установленных застройщиком, отклонения от проектных параметров и нарушения строительных норм.

Гарантия не покрывает износ, возникший в процессе обычной эксплуатации квартиры, повреждения, причинённые действиями самих собственников или третьих лиц, последствия самостоятельного переустройства и перепланировки, а также недостатки отделки и оборудования, которые были установлены не застройщиком, а предыдущим или новым собственником самостоятельно.

1. Зафиксировать дефекты. Желательно привлечь независимого эксперта для составления заключения о характере недостатков, причинах их возникновения и стоимости устранения — это укрепит позицию при дальнейшем споре с застройщиком.
2. Направить застройщику письменную претензию с требованием устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену или возместить расходы на самостоятельное устранение дефектов, приложив акт осмотра или экспертное заключение.
3. Дождаться ответа застройщика в разумный срок и, если требования добровольно не удовлетворены, подготовить документы для обращения в суд.
4. При необходимости обратиться в суд с исковым заявлением, включив в него, помимо суммы устранения недостатков, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

На практике застройщики нередко пытаются отказать новому собственнику в гарантийном обслуживании, ссылаясь на то, что договор долевого участия был заключён не с ним. Такой отказ неправомерен, если гарантийный срок на объект не истёк, однако отстаивать свою позицию чаще всего приходится через претензионную работу и суд.

запросить у продавца копию договора долевого участия и акта приёма-передачи квартиры, чтобы точно определить дату начала течения гарантийного срока;

уточнить, предъявлялись ли ранее претензии к застройщику по качеству объекта, и были ли они удовлетворены;

осмотреть квартиру на предмет видимых дефектов до подписания договора купли-продажи, по возможности с привлечением специалиста;

сохранить всю документацию по сделке и по дому — она понадобится при обращении к застройщику в случае обнаружения скрытых недостатков.

Споры с застройщиком требуют грамотной юридической и технической подготовки: важно правильно зафиксировать недостатки, рассчитать сумму требований, корректно составить претензию и, если потребуется, исковое заявление, а также учесть актуальную судебную практику по аналогичным делам. Застройщики располагают штатными юристами и нередко затягивают процесс или занижают сумму компенсации, рассчитывая, что собственник откажется от дальнейших действий.

Если вы купили квартиру на вторичном рынке и обнаружили строительные недостатки, специалисты компании «Мареев и партнеры» помогут оценить перспективы дела, грамотно оформить претензию к застройщику и, при необходимости, представят ваши интересы в суде для взыскания полной стоимости устранения дефектов, неустойки и компенсации морального вреда.