Принимать ли квартиру, если дом не готов

Застройщик назначает дату осмотра квартиры, а дольщик, приехав на объект, обнаруживает незаконченные работы, незакрытые заявки по недоделкам или вовсе дом без отделки мест общего пользования. Возникает вопрос: можно ли отказаться подписывать акт приёма-передачи, и что будет, если застройщик всё равно составит документ в одностороннем порядке. Разберёмся, что говорит закон и судебная практика.

Даже если разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры уже получено, но дом ещё не готов полностью (не закрыты все коммуникации, не выполнены отделочные материалы по подъезду или территории), нужно обратить внимание на акт осмотра и в течение нескольких дней проверить площади, качество выполненных работ и исправность оборудования, прежде чем подписывать документы и получать ключи. Если самостоятельно оценить состояние новостройки сложно, рекомендуем пригласить профессионального приемщика — это поможет избежать проблем и вернуть деньги или потребовать исправления недостатков в рамках гарантийных обязательств застройщика.

Порядок передачи квартиры и требования к качеству квартиры регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Если объект построен с отступлениями от условий договора и указанных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А при существенном нарушении требований к качеству квартиры или если недостатки не были устранены застройщиком, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств вместе с процентами.

Ключевая норма для ситуации, когда дом фактически не готов: закон прямо предусматривает право участника долевого строительства до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего несоответствие объекта требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком выявленных недостатков.

Таким образом, если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, покупатель вправе не подписывать акт на месте, а настоять на фиксации всех замечаний в акте осмотра либо в дефектной ведомости, с указанием сроков устранения.

Судебная практика (в том числе позиции, отражённые в определениях Верховного Суда Российской Федерации) различает существенные нарушения, дающие право на односторонний отказ от договора, и несущественные, устранимые недостатки, которые не лишают объект пригодности к использованию, но дают право требовать уменьшения цены или устранения за счёт застройщика.

Именно поэтому при осмотре важно не просто написать в акте «есть недостатки», а подробно перечислить их, по возможности подкрепить фотофиксацией и, если есть сомнения в характере недостатков, привлечь независимого эксперта для строительно-технической экспертизы до подписания итоговых документов.

Застройщик вправе составить односторонний акт приёма-передачи, если дольщик уклоняется от принятия объекта без законных оснований либо немотивированно отказывается подписать акт при фактической готовности объекта к передаче (при условии соблюдения застройщиком процедуры уведомления о завершении строительства и готовности к передаче).

Эта позиция подтверждена и Верховным Судом Российской Федерации: односторонний акт признаётся законным только тогда, когда отказ дольщика от подписания не был вызван реальными недостатками объекта. Если же отказ обоснован выявленными нарушениями качества, которые были зафиксированы, односторонний акт застройщика может быть оспорен в суде.

Не подписывайте акт на месте, если видите явные недостатки, — зафиксируйте их письменно.

Составьте совместно с представителем застройщика акт осмотра либо дефектную ведомость с подробным перечнем замечаний.

Сфотографируйте и при необходимости снимите видео всех выявленных недостатков с привязкой ко времени и месту.

При сомнениях в характере недостатков закажите независимую строительно-техническую экспертизу.

Направьте застройщику письменную претензию с требованием устранить недостатки в разумный срок либо соразмерно уменьшить цену договора.

Сохраняйте все документы переписки с застройщиком — они понадобятся, если дело дойдёт до суда.

Если квартира принята без замечаний, застройщику значительно проще впоследствии отказать в удовлетворении претензий по качеству, ссылаясь на то, что покупатель принял объект без возражений. Это не лишает дольщика права на защиту полностью, но заметно усложняет процесс доказывания и может повлиять на размер присуждаемой компенсации.

Поэтому фактическое принятие квартиры с недостатками не лишает права на защиту, но значительно усложняет процесс — лучше зафиксировать все недостатки до подписания акта, чем пытаться доказать их наличие постфактум.

Вопрос о том, подписывать ли акт при незавершённом строительстве, требует точной оценки — является ли недостаток существенным, какие формулировки использовать в акте осмотра, как правильно составить претензию, чтобы она имела юридическую силу. Ошибки на этом этапе стоят дорого: от утраты права на уменьшение цены до необходимости долгих судебных разбирательств.

Перед тем как поставить подпись в акте приёма-передачи, собственнику стоит внимательно проверить состояние помещения: ровными ли вышли стены и пол, плотно ли закрываются входная дверь и окна, работают ли розетки, вентиляция, отопление и инженерные системы, а также нет ли трещин и других дефектов — обнаруженные недочёты лучше сразу внести в соглашение, чтобы застройщик был обязан их исправить, иначе в случае серьёзных проблем придётся отстаивать свои права через суд. Если самостоятельно оценить качество отделочных работ сложно, стоит обратиться за помощью к профессионалу — это поможет избежать лишних трат и защитит от недобросовестных действий другой стороны.

Юристы компании «Мареев и партнеры» специализируются на спорах участников долевого строительства с застройщиками: помогают оценить состояние объекта перед подписанием акта, составить юридически грамотные документы, провести переговоры с застройщиком и при необходимости представляют интересы клиента в суде для взыскания неустойки, уменьшения цены договора или возврата денежных средств.