Как безопасно купить квартиру в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме — это сделка, в которой на кону крупная сумма денег и годы ожидания. Несмотря на то что с 2019 года в России действует система эскроу-счетов, полностью исключающая риски она не может: часть новостроек по-прежнему строится по старым правилам, а некоторые застройщики затягивают сроки сдачи, допускают брак при строительстве или оказываются в процедуре банкротства.

Шаг 1. Проверка застройщика

Прежде чем вносить деньги, нужно удостовериться, что компания-застройщик действует законно и финансово устойчива.

Основной источник проверки — единая информационная система жилищного строительства на портале наш.дом.рф. Там публикуются проектные декларации, разрешения на строительство, сведения о ходе работ, фотографии объекта и информация о том, не включён ли дом в реестр проблемных объектов.

Дополнительно стоит проверить:

• выписку из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы — дату регистрации компании (надёжнее застройщики с историей от пяти лет), размер уставного капитала, учредителей и отсутствие признаков «массового» юридического адреса;
• картотеку арбитражных дел — наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками или налоговой;
• сведения о банкротстве на Федресурсе;
• базу исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов;
• отзывы и чаты дольщиков по конкретному жилому комплексу — там быстрее всего видно реальные задержки и проблемы на стройке.

Также полезно изучить историю уже сданных застройщиком объектов: сколько домов построено, были ли переносы сроков, велись ли судебные тяжбы по качеству строительства.

Шаг 2. Эскроу-счёт как защита денег

С 1 июля 2019 года подавляющее большинство новостроек в России продаётся по эскроу-счетам. Это значит, что покупатель вносит деньги не напрямую застройщику, а на специальный блокированный счёт в банке. Банк переводит средства застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и передачи хотя бы одной квартиры дольщику. Если застройщик обанкротится или не достроит дом, деньги со счёта эскроу возвращаются покупателю.

Этот механизм действительно защищает именно деньги участника долевого строительства на случай несостоятельности застройщика, но не избавляет от риска затягивания сроков стройки — от задержки сдачи дома эскроу не спасает. Поэтому даже при оплате через эскроу важно отдельно проверять репутацию и темпы работы застройщика.

Шаг 3. Какие документы изучить перед сделкой

Законность строительства подтверждают три базовых документа:

• разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• договор долевого участия (ДДУ), составленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

В проектной декларации указываются сведения о застройщике, земельном участке, сроках строительства и характеристиках объекта — этот документ застройщик обязан публиковать и регулярно обновлять в единой информационной системе жилищного строительства.

При изучении самого ДДУ обратите особое внимание на:

• точный предмет договора — адрес, номер и площадь квартиры, этаж, количество комнат;
• две даты — срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и отдельно крайний срок передачи квартиры дольщику (между ними законом и договором допускается определённый временной интервал, и путать эти даты нельзя);
• порядок и размер неустойки за просрочку передачи объекта;
• условия и порядок расчётов через эскроу-счёт, наименование банка;
• порядок устранения строительных недостатков и приёмки квартиры;
• условия изменения проектной документации, площади и планировки.

Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна — именно она защищает покупателя от двойных продаж одной и той же квартиры.

Шаг 4. На что смотреть помимо документов

Помимо юридической чистоты сделки, стоит оценить и практическую сторону:

• реальные фото- и видеоотчёты со стройки, а не только рендеры из рекламных материалов;
• темпы строительства — соответствуют ли они заявленным срокам;
• репутацию генерального подрядчика и партнёров застройщика;
• схему продажи — приобретается квартира по прямому ДДУ или по переуступке прав требования (у переуступки свои риски, которые нужно оценивать отдельно);
• готовые, уже сданные объекты того же застройщика — их можно осмотреть лично.

Шаг 5. Приёмка квартиры после сдачи дома

Получение ключей — не финал, а важный этап, на котором часто выявляются недостатки: отклонения от проекта, дефекты отделки, проблемы с инженерными системами, нарушения стандартов по площади. Подписывать акт приёма-передачи без тщательного осмотра квартиры не стоит: после подписания зафиксировать недостатки и добиться компенсации значительно сложнее.

Правильная приёмка включает профессиональный осмотр с измерительным оборудованием, фиксацию всех дефектов в дефектном акте и, при необходимости, независимую строительно-техническую экспертизу. Это тот документ, на основании которого впоследствии можно требовать от застройщика устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или денежной компенсации.

Если застройщик затягивает сдачу дома, передаёт квартиру с существенными дефектами или уклоняется от устранения недостатков, дольщик вправе требовать неустойку за просрочку, возмещение расходов на устранение дефектов и компенсацию морального вреда. На практике такие споры почти всегда требуют грамотной подготовки претензии, расчёта суммы требований и, при отказе застройщика выплатить компенсацию добровольно, — обращения в суд.

Юристы компании «Мареев и партнёры» специализируются именно на спорах дольщиков с застройщиками: сопровождают приёмку квартиры с привлечением эксперта, готовят претензии и экспертизы, взыскивают неустойку по ДДУ и компенсацию за строительные недостатки, ведут дела в суде и на стадии исполнительного производства — вплоть до фактического получения денег на счёт клиента. Если вы сомневаетесь в застройщике, готовитесь к приёмке квартиры или уже столкнулись с нарушением своих прав — обратитесь за консультацией, чтобы оценить перспективы и защитить свои интересы.