Купля-продажа или дарение

Передать квартиру родственнику, супругу или другому человеку можно разными способами. Чаще всего собственники выбирают между договором купли-продажи и договором дарения. Оба варианта позволяют оформить переход права собственности, но существенно отличаются по условиям, налоговым последствиям и основаниям для оспаривания.

Главный критерий выбора — будет ли собственник получать деньги за недвижимость. Если передача возмездная, оформляется купля-продажа. Если квартиру передают без оплаты и встречных обязательств, подходит дарение. Подменять один договор другим ради экономии опасно: это может привести к судебному спору.

Ниже рассмотрены основные правила для сделок между гражданами с учетом законодательства на второе ноября две тысячи двадцать шестого года.

По договору купли-продажи продавец передает недвижимость покупателю, а покупатель обязуется принять ее и уплатить согласованную цену. Для продажи квартиры необходимо письменно согласовать, в частности, сам объект и его стоимость. Если в жилом помещении сохраняют право пользования лица, указание которых обязательно по закону, соответствующие сведения также включаются в договор.

Дарение предполагает безвозмездную передачу недвижимости. Даритель не получает за квартиру деньги, другое имущество или встречное исполнение. Если получатель обязан заплатить собственнику либо передать ему что-либо взамен, такая сделка не соответствует природе дарения.

Например, родители могут подарить совершеннолетней дочери квартиру без оплаты. Если же дочь фактически покупает жилье у родителей, необходимо оформлять куплю-продажу и подтверждать расчеты.

Родство сторон само по себе не определяет вид договора. Близкие родственники вправе заключить реальную сделку купли-продажи, а люди, не состоящие в родстве, — договор дарения. Однако налоги и правовые последствия будут различаться.

Условие о передаче квартиры только после смерти дарителя в договор дарения включать нельзя: к такому распоряжению применяются правила о наследовании.

С тринадцатого января две тысячи двадцать пятого года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это правило распространяется и на дарение целой квартиры, и на передачу доли, в том числе между близкими родственниками. Основание — статья 574 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи целой квартиры, принадлежащей одному совершеннолетнему дееспособному собственнику, по общему правилу можно заключить в простой письменной форме. Однако закон предусматривает случаи обязательного обращения к нотариусу. В частности, специальные требования действуют при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего и во многих сделках с долями в праве общей собственности. Для отдельных случаев продажи долей предусмотрены исключения, поэтому форму договора следует определять по конкретному составу собственников и условиям сделки.

До оформления проверяют сведения Единого государственного реестра недвижимости, документы — основания приобретения квартиры, наличие арестов, ипотеки и других ограничений. Отдельного внимания требуют права супругов, несовершеннолетних, использование материнского капитала и сохранение права пользования жильем.

Если квартира приобреталась в браке за общие средства, запись о праве собственности только одного супруга не делает ее автоматически личным имуществом. Для распоряжения общей недвижимостью одним из супругов по общему правилу требуется нотариально удостоверенное согласие другого.

И при продаже, и при дарении переход права собственности необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости. Подписание договора и передача ключей сами по себе не заменяют такую регистрацию.

Оценивать выгодность сделки нужно не только по расходам на оформление. Значение имеют родство сторон, налоговое резидентство, срок владения недвижимостью, стоимость квартиры и основания применения льгот.

При дарении квартиры супругу, родителю, ребенку, усыновителю, усыновленному, дедушке, бабушке, внуку, полнородному или неполнородному брату либо сестре полученный доход по общему правилу освобождается от налога. Круг таких лиц разъясняет Федеральная налоговая служба. При этом специальные законодательные исключения и налоговый статус получателя необходимо проверять отдельно.

Тетя, дядя, племянник, двоюродный брат или человек, с которым собственник живет без зарегистрированного брака, не получают освобождение только на основании таких отношений. Если льготы нет, у одаряемого возникает облагаемый доход. Для налогового резидента к соответствующей налоговой базе применяются ставки тринадцать процентов в пределах двух миллионов четырехсот тысяч рублей за год и пятнадцать процентов с превышения. Конкретный расчет зависит от установленных законом правил определения дохода и совокупности учитываемых налоговых баз.

При продаже квартиры вопрос налогообложения возникает у продавца. В общем случае минимальный предельный срок владения для освобождения дохода от налога составляет пять лет. В предусмотренных законом ситуациях он сокращается до трех лет: например, при наследовании, приватизации или получении недвижимости в дар от члена семьи либо близкого родственника. Правила о сроках владения разъяснены Федеральной налоговой службой.

Если квартира продана раньше минимального срока, налог не обязательно рассчитывается со всей полученной суммы. При соблюдении установленных условий доход можно уменьшить на подтвержденные расходы на приобретение либо применить имущественный вычет. Также учитываются правила о минимальной величине дохода, связанной с кадастровой стоимостью, и специальные основания освобождения.

Покупатель квартиры при наличии права на имущественный вычет может вернуть часть ранее уплаченного налога. Но при купле-продаже между взаимозависимыми физическими лицами вычет на приобретение жилья не предоставляется. К таким лицам относятся, в частности, супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры.

Помимо налогов, необходимо учитывать государственную пошлину за регистрацию права, нотариальные тарифы, а при продаже — возможные расходы на организацию безопасных расчетов.

Дарение не всегда дешевле продажи, даже если деньги за саму квартиру не передаются.

Если собственник намерен безвозмездно передать квартиру близкому родственнику, дарение обычно соответствует фактической цели сторон. Но перед оформлением важно оценить не только налоги, но и будущий режим собственности получателя.

Квартира, подаренная одному из супругов, по общему правилу является его личной собственностью. При разводе она не делится автоматически как совместно нажитое имущество. Однако возможны исключения: например, если суд установит предусмотренные семейным законодательством основания, связанные со значительным увеличением стоимости имущества за счет общих вложений.

Квартира, купленная в браке за общие средства, напротив, обычно становится совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлена. Иной результат возможен, в частности, при наличии брачного договора или доказанном приобретении за личные средства одного супруга.

Поэтому родители, желающие передать жилье именно своему ребенку, должны учитывать различия между дарением и продажей. Формальная купля-продажа не обеспечивает такой же режим имущества, как реальный подарок.

Если супруги хотят изменить принадлежность уже имеющейся общей квартиры, сначала необходимо определить ее правовой режим. Нельзя исходить из того, что супруг, указанный собственником в реестре, единолично владеет всей квартирой и может просто подарить ее второму супругу. В зависимости от обстоятельств могут потребоваться брачный договор, соглашение о разделе имущества или иное юридическое оформление.

Наиболее опасна ситуация, когда договор не соответствует реальным отношениям сторон. Например, продавец получает деньги, но подписывает дарение, чтобы скрыть продажу или обойти преимущественное право других собственников долей.

Такая сделка может быть признана притворной. В этом случае суд оценивает не только название документа, но и фактические обстоятельства: расчеты, переписку, договоренности и поведение участников.

При продаже доли постороннему лицу другие участники долевой собственности по общему правилу имеют преимущественное право покупки. При настоящем безвозмездном дарении это право не применяется. Однако использовать фиктивное дарение для его обхода рискованно.

Даритель не может вернуть квартиру только потому, что передумал или поссорился с получателем. Закон предусматривает специальные основания отмены дарения. Например, они могут быть связаны с покушением одаряемого на жизнь дарителя или умышленным причинением ему телесных повреждений. Соответствующие правила закреплены в статье 578 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделку также могут оспаривать по общим основаниям недействительности: при обмане, угрозах, неспособности гражданина понимать значение своих действий и других обстоятельствах, предусмотренных законом. Отдельные риски возникают при банкротстве собственника и нарушении прав кредиторов.

Если собственнику нужны пожизненное проживание, содержание или регулярные выплаты, обычное дарение может не отвечать его интересам. В такой ситуации следует отдельно рассмотреть договор пожизненного содержания с иждивением или другую подходящую правовую конструкцию. Сам факт регистрации дарителя по месту жительства не обеспечивает ему безусловного пожизненного права проживания после передачи квартиры.

Ответ на вопрос «что лучше — купля-продажа или дарение квартиры» зависит от реальной цели собственника. При получении оплаты следует оформлять продажу. Для безвозмездной передачи подходит дарение. Если требуется содержание, сохранение определенных прав или изменение режима супружеского имущества, может понадобиться другой договор.

До подписания документов важно проверить принадлежность квартиры, ограничения, права супруга и детей, налоговые последствия и обязательность нотариального удостоверения. При продаже необходимо согласовать действительную цену, порядок расчетов, передачу жилья и ответственность за нарушение обязательств.

Универсальный образец договора не учитывает всех обстоятельств. Особенно осторожного подхода требуют квартиры, приобретенные в браке, доли в общей собственности, жилье с использованием материнского капитала и сделки, в которых собственник продолжит проживать после перехода права.

Обратиться в «Мареев и партнеры» можно для первоначального разбора ситуации и уточнения возможного формата юридической помощи. Предварительная правовая оценка помогает выбрать договор, соответствующий действительным намерениям сторон, и заранее выявить обстоятельства, способные привести к спору.