Продажа квартиры нерезидентом РФ: особенности, налоги и юридическая помощь

Нерезидентом РФ признаётся физическое лицо, находящееся на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (пункт 2 статьи 207 Налогового кодекса Российской Федерации). Это определение имеет прямое значение для расчёта налога при продаже недвижимости. Для граждан Китая и других иностранных государств, владеющих квартирами в Москве, статус нерезидента означает обязанность платить налог по повышенной ставке.

Налоговый статус определяется на каждую дату получения дохода, исходя из фактического нахождения в России за 12 следующих подряд месяцев, предшествующих этой дате. 183 дня рассчитываются путём суммирования всех календарных дней пребывания в России в течение указанного периода (пункт 2 статьи 207 Налогового кодекса; позиция Федеральной налоговой службы).

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что налоговый статус определяется предварительно в начале года, но подлежит уточнению по итогам налогового периода (Постановление Конституционного Суда от 25 июня 2015 года № 16-П).

При продаже квартиры нерезидентом ставка налога на доходы физических лиц составляет 30 процентов от суммы сделки (пункт 3 статьи 224 Налогового кодекса). При этом нерезидент не имеет права на имущественный налоговый вычет (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса), то есть уменьшить налогооблагаемую базу на расходы по приобретению квартиры нельзя.

Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Продать квартиру можно и дистанционно, оформив доверенность с апостилем или консульской легализацией на представителя в России.

Если продаётся не вся квартира, а только доля в ней, процедура усложняется: необходимо соблюсти преимущественное право покупки других собственников, получить их нотариальные отказы и правильно оформить договор. Нарушение этого порядка — частая причина оспаривания сделок в дальнейшем. Юрист по долевой собственности поможет подготовить уведомления, проверить документы и проконтролировать регистрацию перехода права.

Для граждан иностранных государств, включённых в перечень недружественных стран (утверждён распоряжением Правительства Российской Федерации № 430-р от 5 марта 2022 года), при совершении сделок с недвижимостью в России действуют дополнительные ограничения и специальные процедуры оформления.

Чтобы не платить налог на один и тот же доход дважды, продавцу следует предоставить справку о налоговом резидентстве иностранного государства в налоговый орган России по месту нахождения проданной недвижимости. Это позволяет учесть положения международного соглашения об избежании двойного налогообложения при расчёте итогового платежа.

Главные риски связаны с недостаточной осведомлённостью о порядке сделки: возможность недобросовестных действий со стороны покупателей или представителей, а также штрафы из-за неверного расчёта налоговых обязательств.

Расчёты наличными по сделкам с недвижимостью для нерезидентов не допускаются. Согласно Федеральному закону «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ, расчёты по сделкам с недвижимостью проводятся исключительно в безналичной форме и в рублях, если иное не предусмотрено международными соглашениями. Расчёты в иностранной валюте между резидентами и нерезидентами требуют соблюдения дополнительных валютных правил, а в отдельных случаях — получения разрешения Банка России.

Рекомендуется проводить все расчёты через уполномоченные российские банки с полным комплектом платёжных документов, подтверждающих законность происхождения средств. Это снижает риск дополнительных проверок и задержек в регистрации сделки.

Продажа недвижимости нерезидентом в России требует внимательного и точного соблюдения налоговых, валютных и регистрационных требований. Ошибка на любом этапе — от определения налогового статуса до порядка расчётов и подачи декларации 3-НДФЛ — может обернуться штрафами, блокировкой средств или отказом в регистрации сделки.

Если недвижимость была получена в порядке приватизации, перед продажей стоит дополнительно проверить корректность оформления всех документов: пропущенный этап или ошибка в приватизации способны остановить сделку на любой стадии. Юристы компании Мареев и партнёры проверят документы, помогут восстановить утраченные и подготовят всё необходимое для успешной регистрации сделки. Начните с бесплатной консультации.